12.54 Cómo se hace la tasación de un bajo cubierta

¿Qué es la tasación de un bajo cubierta?

La tasación de un bajo cubierta permite determinar el valor de un espacio situado bajo la cubierta de un edificio, que puede estar destinado a vivienda, trastero, almacén, espacio auxiliar, ampliación de una vivienda o elemento vinculado a otra finca.

En este tipo de tasación es importante no valorar únicamente la superficie total. La altura libre, la pendiente de la cubierta, la iluminación, la ventilación, el acceso, el uso permitido y la situación documental pueden condicionar de forma importante el valor del espacio.

Un bajo cubierta puede tener un valor muy distinto según sea una vivienda independiente, una zona habitable integrada en un ático, un trastero, un espacio sin acondicionar o un elemento común utilizado de forma privativa.

¿Qué datos del bajo cubierta se utilizan en la tasación?

Para tasar un bajo cubierta se analizan datos como la superficie total, superficie útil, zonas con altura suficiente, distribución, acceso, iluminación natural, ventilación, estado de conservación, instalaciones, acabados, aislamiento, ventanas, lucernarios, estructura de cubierta y uso actual.

También se revisa la documentación catastral, registral y urbanística para comprobar si el bajo cubierta aparece descrito como vivienda, anejo, trastero, espacio común, elemento privativo o superficie vinculada a otra finca.

Además, se valora si el espacio cumple condiciones reales de habitabilidad o uso, si existe acceso independiente, si está comunicado con una vivienda, si tiene limitaciones por altura o pendiente y si su uso actual coincide con la documentación disponible.

¿Cómo se calcula el valor de un bajo cubierta?

La metodología depende del uso reconocido y del aprovechamiento real del espacio. Cuando el bajo cubierta funciona como vivienda o forma parte de una vivienda, suele utilizarse el método de comparación, tomando como referencia inmuebles con características similares.

Cuando el espacio tiene altura limitada, uso auxiliar o condiciones inferiores a una vivienda convencional, puede ser necesario ponderar su superficie y valorar de forma diferenciada las zonas realmente útiles frente a las zonas de menor aprovechamiento.

El objetivo es determinar el valor real del bajo cubierta según su uso, documentación, superficie aprovechable, estado, acceso, condiciones físicas y aportación efectiva al inmueble principal o al conjunto del edificio.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de un bajo cubierta puede variar según su altura libre, pendiente, superficie útil real, iluminación, ventilación, aislamiento, estado de conservación, acceso, independencia, instalaciones, posibilidad de uso residencial y situación documental.

También influyen la existencia de ascensor, la planta del edificio, las vistas, la relación con una vivienda inferior, la posibilidad de regularización, las limitaciones urbanísticas, la existencia de elementos estructurales y el estado de la cubierta.

Por eso, dos bajos cubierta con superficies parecidas pueden tener valores distintos si uno está acondicionado, documentado y es habitable, y otro tiene poca altura, acceso deficiente, uso auxiliar o una situación documental poco clara.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un bajo cubierta

La tasación de un bajo cubierta puede ser necesaria en compraventas, herencias, divisiones de patrimonio, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, regularizaciones, discrepancias entre propietarios o valoración de elementos vinculados a una vivienda o edificio.

También resulta útil cuando existen dudas sobre su uso real, su superficie aprovechable, su situación documental, su posible carácter privativo o comunitario, o cuando se quiere conocer cuánto aporta al valor de una vivienda o edificio.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del bajo cubierta de forma razonada, teniendo en cuenta su documentación, uso, superficie útil real, altura, accesibilidad, estado, limitaciones y aportación efectiva al inmueble principal.