13.12 Cómo se hace la tasación de una vivienda unifamiliar aislada

¿Qué es la tasación de una vivienda unifamiliar aislada?

La tasación de una vivienda unifamiliar aislada permite determinar el valor de mercado de una casa independiente que no comparte medianeras con otras viviendas y que normalmente se sitúa sobre una parcela propia.

En este tipo de inmueble, la independencia de la edificación tiene una importancia especial. No se valora solo la superficie construida de la vivienda, sino también la parcela, el jardín, los accesos, la privacidad, la orientación, las vistas, los espacios exteriores y las posibles construcciones auxiliares.

Una vivienda aislada puede tener un comportamiento de mercado distinto al de una vivienda adosada o pareada, porque ofrece mayor separación respecto a otras edificaciones, más fachada, más posibilidades de uso exterior y, en muchos casos, mayor sensación de privacidad.

¿Qué datos de la vivienda aislada se utilizan en la tasación?

Para tasar una vivienda unifamiliar aislada se analizan los datos propios de la edificación: superficie construida, superficie útil, número de plantas, distribución interior, dormitorios, baños, estado de conservación, antigüedad, calidades, instalaciones y posibles reformas.

También se revisan los datos de la parcela: superficie, forma, topografía, acceso, cerramiento, jardín, piscina, garaje, porches, terrazas, zonas pavimentadas, arbolado, construcciones auxiliares y grado de aprovechamiento real del terreno.

Además, se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística para verificar la superficie de parcela, la superficie construida, el uso permitido, la edificabilidad, la ocupación de parcela y la posible existencia de ampliaciones o diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.

¿Cómo se calcula el valor de una vivienda unifamiliar aislada?

La metodología más habitual es el método de comparación, analizando viviendas aisladas similares situadas en el mismo entorno o en zonas comparables.

No basta con aplicar un precio por metro cuadrado construido. En una vivienda aislada hay que valorar el conjunto formado por la casa y la parcela, teniendo en cuenta el tamaño del terreno, la calidad de los espacios exteriores, el grado de independencia, la orientación, el estado de conservación y la demanda de este tipo de vivienda en la zona.

A partir de ese análisis se obtiene un valor razonado del inmueble, considerando tanto la edificación principal como la parcela y los elementos exteriores que influyen en el valor final.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de una vivienda unifamiliar aislada puede variar mucho según la superficie y configuración de la parcela. No tiene el mismo comportamiento una casa con una parcela amplia, bien orientada y aprovechable que otra con terreno irregular, poca privacidad o espacios exteriores de uso limitado.

También influyen la existencia de garaje, piscina, jardín, porches, terrazas, almacenes, cerramientos, vistas, accesos, estado de conservación, reformas realizadas y calidad constructiva de la vivienda.

Por eso, dos viviendas aisladas con superficies construidas parecidas pueden tener valores distintos si cambia la parcela, la privacidad, la orientación, las vistas, el entorno o la situación urbanística del terreno.

Cuándo conviene solicitar la tasación de una vivienda unifamiliar aislada

La tasación de una vivienda unifamiliar aislada puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales o repartos entre varios propietarios.

También resulta útil cuando existen dudas sobre la superficie real construida, ampliaciones no reflejadas en la documentación, construcciones auxiliares, valor de la parcela, edificabilidad disponible o diferencias entre Catastro y Registro.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor de la vivienda de forma razonada, teniendo en cuenta la construcción principal, la parcela, los espacios exteriores y el grado de independencia del inmueble.