4.15 El método de coste en la tasación

El método de coste en la tasación

El método de coste, también conocido como método de reposición, se basa en determinar el valor del inmueble sumando los gastos necesarios para reponerlo a su estado actual. Cuando se aplica un coeficiente de depreciación respecto a su valor a nuevo, se denomina coste de reposición neto; si no se aplica, se denomina coste de reposición bruto.

El método de coste implica calcular por separado el valor del suelo y el valor de la construcción. Permite determinar el coste de reposición bruto o neto de toda clase de edificios o elementos de edificios, tanto en proyecto, construcción o rehabilitación, como terminados.

Valor de reposición bruto

El valor de reposición bruto resulta de la suma de los siguientes elementos:

• Valor del terreno: determinado mediante el método de comparación o el método residual.
• Coste de construcción: coste por contrata de la edificación o de las obras de rehabilitación.
• Gastos necesarios para el reemplazamiento:
  • Impuestos no recuperables y aranceles para la declaración de obra nueva.
  • Honorarios técnicos por proyecto y dirección de obra.
  • Costes de licencias y tasas municipales.
  • Primas de seguros obligatorios e inspecciones técnicas.
  • Gastos de administración del promotor.
  • Otros estudios o informes necesarios.

Se considera coste de construcción por contrata la suma de los costes de ejecución material, gastos generales y beneficio industrial del constructor. No se incluyen los elementos fácilmente desmontables ni los acabados o instalaciones no esenciales, salvo en inmuebles ligados a explotación económica.

En edificios con valor histórico o artístico se considerará, además, el valor particular de los elementos que confieren dicho carácter.

Determinación del coste de construcción

Debe diferenciarse entre obras en construcción o rehabilitación y edificaciones terminadas. En el primer caso, el valor se obtendrá según el grado de avance de obra en la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario. En edificios terminados, el coste puede estimarse mediante:

• Medición detallada de unidades de obra y aplicación de precios unitarios.
• Módulos de coste orientativos de los Colegios Profesionales de Arquitectos y Arquitectos Técnicos (€/m² de ejecución material, a incrementar con los gastos adicionales).

Gastos necesarios

Se incluyen, entre otros:

• Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): con un máximo legal del 4 %, calculado sobre el coste de ejecución material, sin incluir gastos generales ni beneficio industrial.
• Tasas municipales: por licencias de obra, primera ocupación u ocupación de vía pública (del orden del 1 % del presupuesto de ejecución material).
• Aranceles notariales: entre el 0,5 % y el 1 % del valor declarado.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD): orientativamente 7 % en operaciones no sujetas a IVA y 1 % en las sujetas.
• IVA: cuando el inmueble esté sujeto y el impuesto no sea recuperable.
• Costes hipotecarios: en caso de financiación, entre el 3 % y 4 % del presupuesto de ejecución material.
• Honorarios técnicos: entre el 5 % y 15 % del presupuesto de ejecución material, según tipología y superficie.
• Seguros e inspecciones técnicas: entre el 3 % y 5 % del coste de ejecución material.
• Gastos de administración del promotor: entre el 2,5 % y 5 % anual del coste de ejecución material.

No se consideran gastos necesarios el beneficio del promotor ni los gastos financieros o comerciales. En tasaciones de inmuebles en proyecto, los precios de unidades de obra podrán ajustarse a la evolución del mercado hasta la fecha de actualización, aunque el valor del suelo solo podrá modificarse una vez terminada la obra.

Valor de reposición neto

El valor de reposición neto se obtiene descontando la depreciación del inmueble al valor de reposición bruto. La depreciación puede deberse a dos causas:

• Depreciación por antigüedad: pérdida de valor derivada del paso del tiempo y la reducción de la vida útil del inmueble.
• Depreciación funcional: obsolescencia de los elementos o instalaciones que han dejado de cumplir su función original.

Determinación de la vida útil

La vida útil del inmueble depende de su tipología y estado de conservación. A título orientativo:

• Edificios de uso residencial: 100 años.
• Edificios de oficinas: 75 años.
• Edificios comerciales: 50 años.
• Edificios industriales o ligados a explotación económica: 35 años.

La vida útil residual es el periodo restante de vida económica efectiva. Por ejemplo, un edificio residencial histórico de 200 años en buen estado podría conservar una vida útil residual de 75 años adicionales.

Depreciación funcional

Se determina en función de los gastos necesarios para adecuar el edificio al uso previsto. Por ejemplo, una vivienda sin instalación de agua caliente presentará una depreciación equivalente al coste estimado de dicha instalación.