2.55 Tasación de derecho de uso de vivienda

Qué es una tasación de derecho de uso de vivienda

La tasación de derecho de uso de vivienda permite determinar el valor económico de un derecho que permite utilizar una vivienda durante un periodo concreto o bajo determinadas condiciones, aunque la propiedad corresponda a otra persona.

Este tipo de tasación puede ser necesaria en herencias, divorcios, adjudicaciones, acuerdos familiares, procedimientos judiciales, liquidaciones patrimoniales o situaciones en las que una persona conserva el uso de la vivienda sin ostentar necesariamente el pleno dominio.

El informe permite valorar el derecho de uso de forma diferenciada respecto al valor total de la vivienda, teniendo en cuenta que se trata de una facultad limitada y condicionada.

Por qué el derecho de uso no equivale a la propiedad

El derecho de uso permite utilizar la vivienda, pero no supone necesariamente disponer de ella como propietario pleno. Puede estar limitado por su duración, por la finalidad para la que se concede, por las personas beneficiarias o por las condiciones establecidas en una resolución, escritura o acuerdo.

Esta diferencia es importante porque el derecho de uso puede reducir la disponibilidad del inmueble para el propietario y afectar a su valor, a su venta o a su reparto dentro de una liquidación patrimonial.

Por eso, cuando existe un derecho de uso, no basta con conocer el valor de mercado de la vivienda completa. Hay que valorar también cómo ese derecho afecta económicamente al inmueble y a las partes implicadas.

Qué aspectos debe revisar el tasador

Para realizar una tasación de derecho de uso de vivienda, el tasador debe analizar primero el valor de mercado de la vivienda, teniendo en cuenta su ubicación, superficie, distribución, estado de conservación, antigüedad, calidades, edificio, anexos, documentación registral y catastral, cargas conocidas y características específicas.

Después debe revisar las condiciones del derecho de uso, su duración, origen, alcance, limitaciones, personas beneficiarias y finalidad del informe.

También puede ser importante valorar si el derecho de uso procede de un divorcio, una herencia, un acuerdo familiar, una resolución judicial o una situación patrimonial que deba documentarse ante notaría, juzgado o Administración.

Cuándo puede ser necesaria esta tasación

Una tasación de derecho de uso de vivienda puede ser necesaria cuando se quiere valorar el efecto económico de ese derecho en una adjudicación, compensación, reparto, liquidación de gananciales, herencia o procedimiento judicial.

También puede ser conveniente cuando una vivienda no puede venderse o adjudicarse libremente porque existe una persona con derecho a usarla, o cuando las partes necesitan conocer cómo afecta ese derecho al valor patrimonial del inmueble.

El informe permite aportar una base técnica para diferenciar entre el valor de la vivienda en pleno dominio y el valor afectado por el derecho de uso.

Por qué conviene contar con una valoración independiente

El derecho de uso de vivienda puede tener una repercusión económica importante, especialmente cuando limita la disponibilidad del inmueble durante un periodo prolongado o condiciona su venta, adjudicación o reparto.

Una valoración independiente ayuda a que las partes comprendan el efecto real de ese derecho y puedan tomar decisiones con una base más objetiva.

Por eso, cuando una vivienda está afectada por un derecho de uso y su valor resulta relevante para un acuerdo, liquidación o procedimiento, resulta recomendable contar con una tasación técnica antes de cerrar la operación.