10.66 Peritaje de daños por incendio en local comercial

Qué es un peritaje de daños por incendio en local comercial

El peritaje de daños por incendio en local comercial permite analizar técnicamente el estado de un establecimiento afectado por las llamas, el calor, el humo, el hollín o el agua empleada durante la extinción.

El incendio puede haberse originado dentro del propio local, en otro inmueble del edificio, en una instalación común, en un establecimiento colindante o en una zona exterior próxima.

El objetivo del peritaje es identificar los elementos afectados, determinar las reparaciones necesarias y valorar si el local puede recuperar su uso comercial con actuaciones parciales o requiere una intervención más amplia.

Qué daños puede producir un incendio en un local

El incendio puede afectar a paredes, techos, pavimentos, revestimientos, escaparates, carpinterías, falsos techos, mobiliario fijo, aseos, almacenes y elementos decorativos vinculados al acondicionamiento del local.

También pueden resultar dañadas las instalaciones eléctricas, iluminación, climatización, ventilación, extracción, fontanería, saneamiento, protección contra incendios, telecomunicaciones y sistemas de seguridad.

El humo y el hollín pueden extenderse a zonas no alcanzadas directamente por las llamas, penetrando en conductos, cámaras, equipos, almacenes y materiales porosos.

El agua de extinción puede provocar humedades, deformaciones, corrosión, deterioro de revestimientos y daños en locales inferiores o colindantes.

Por qué el alcance del daño no siempre es evidente

Después de un incendio, algunos daños son fácilmente visibles, mientras que otros pueden permanecer ocultos sobre falsos techos, bajo pavimentos, en cámaras, conductos o instalaciones.

Un acabado puede conservar aparentemente su forma y haber perdido sus condiciones de uso por efecto del calor, la humedad, el humo o la contaminación generada durante la combustión.

También puede ocurrir que determinados equipos funcionen inicialmente y presenten posteriormente averías relacionadas con residuos, corrosión, humedad o deterioro de componentes.

Por eso, no siempre resulta suficiente valorar únicamente la zona quemada o los desperfectos apreciables durante una primera visita.

Qué aspectos debe revisar el técnico

Para realizar el peritaje, el técnico debe revisar la zona de origen conocida, la extensión del fuego, la propagación del humo y el estado de los elementos constructivos e instalaciones.

También debe comprobar paredes, techos, pavimentos, escaparates, carpinterías, falsos techos, almacenes, aseos, sistemas de ventilación, instalaciones eléctricas y equipos fijos vinculados al inmueble.

Conviene diferenciar los elementos que pueden limpiarse o repararse de aquellos que deben sustituirse por haber perdido sus condiciones de seguridad, funcionamiento, durabilidad o acabado.

Además, debe analizarse si existen daños en elementos comunes, fachadas, cubiertas, patios, conductos, bajantes o locales colindantes que puedan influir en la reparación o en la atribución de responsabilidades.

Cómo se analiza la posibilidad de reabrir el establecimiento

La reapertura dependerá del estado de la estructura, los cerramientos, las instalaciones, los recorridos de evacuación y las condiciones interiores del establecimiento.

Un local puede no presentar daños estructurales importantes y, sin embargo, no encontrarse en condiciones de uso por falta de suministro eléctrico, deterioro de instalaciones, presencia de hollín, humedades o imposibilidad de utilizar zonas esenciales.

También debe comprobarse si los sistemas de ventilación, climatización, extracción, iluminación de emergencia y protección contra incendios pueden volver a utilizarse con seguridad.

Cuando existen dudas sobre instalaciones ocultas, estructura, calidad del aire o funcionamiento de equipos, pueden ser necesarias pruebas o revisiones complementarias antes de recuperar la actividad.

Qué documentación puede incorporarse al informe

El informe puede incluir fotografías, croquis, planos, mediciones, descripción de los daños y localización de los elementos afectados.

También pueden analizarse el contrato de arrendamiento, la póliza, informes de bomberos, partes de intervención, inventarios, licencias, presupuestos, facturas y documentación anterior al incendio.

Cuando el local es arrendado, conviene diferenciar los elementos pertenecientes al inmueble de las instalaciones, mejoras, mobiliario o bienes incorporados por el titular de la actividad.

Esta distinción permite ordenar la valoración y determinar qué daños corresponden al continente, al contenido, al propietario, al arrendatario o a las zonas comunes del edificio.

Cómo se realiza la valoración económica de los daños

La valoración puede incluir limpieza especializada, retirada de residuos, secado, demoliciones, desmontajes, reparación de soportes y reposición de acabados.

También puede comprender la sustitución de instalaciones, falsos techos, pavimentos, carpinterías, escaparates, revestimientos, iluminación, climatización, ventilación y mobiliario fijo.

Deben considerarse los medios auxiliares, medidas de seguridad, gestión de residuos, pruebas de funcionamiento y trabajos necesarios para recuperar las condiciones anteriores al incendio.

La valoración del daño constructivo debe diferenciarse de las posibles pérdidas de mercancías, maquinaria móvil, mobiliario no fijo o interrupción de la actividad, que pueden requerir documentación y valoraciones específicas.

Cuándo puede ser necesario un informe pericial

Un informe pericial de daños por incendio en local comercial puede ser necesario cuando existen dudas sobre el alcance de las reparaciones, cuando el establecimiento no puede reabrir o cuando intervienen propietario, arrendatario, comunidad y aseguradoras diferentes.

También puede resultar conveniente cuando la indemnización propuesta no incluye todos los daños, cuando existen locales colindantes afectados o cuando se necesita justificar el coste de recuperación del establecimiento.

El informe permite documentar el estado del local, identificar los elementos dañados, definir las actuaciones necesarias y establecer una valoración económica razonada.

Por qué conviene documentar antes de limpiar o reparar

La necesidad de reabrir el negocio puede llevar a iniciar rápidamente la limpieza, retirada de materiales y reparación del local.

Sin embargo, estas actuaciones pueden eliminar pruebas sobre la extensión del fuego, el humo, el hollín y el agua de extinción.

Por eso, siempre que las condiciones de seguridad lo permitan, conviene realizar fotografías, mediciones e inspecciones antes de modificar de forma significativa las zonas afectadas.

Cuando deban ejecutarse actuaciones urgentes, resulta recomendable conservar facturas, presupuestos y documentación sobre los elementos retirados y los motivos de su sustitución.