10.63 Vivienda inhabitable tras un incendio informe técnico y valoración

Cuándo puede considerarse inhabitable una vivienda tras un incendio

Una vivienda inhabitable tras un incendio es aquella que no puede utilizarse con normalidad debido a los daños producidos por las llamas, el calor, el humo, el hollín, el agua de extinción o las actuaciones realizadas durante la emergencia.

La inhabitabilidad no depende únicamente de que existan daños estructurales. También puede deberse a la falta de suministro eléctrico o de agua, al deterioro de instalaciones, a la presencia de residuos, a la contaminación por humo o a la imposibilidad de utilizar estancias esenciales.

El informe técnico permite analizar el estado de la vivienda, identificar los elementos que impiden su utilización y determinar qué actuaciones deben realizarse antes de volver a ocuparla.

Qué daños pueden impedir el uso normal de la vivienda

Los daños estructurales, deformaciones, desprendimientos o elementos inestables pueden impedir el acceso total o parcial al inmueble hasta que se realicen las comprobaciones y medidas de seguridad necesarias.

También pueden impedir su uso los daños en la instalación eléctrica, fontanería, saneamiento, calefacción, climatización, ventilación, puertas, ventanas, cerramientos o cubiertas.

La presencia de humo, hollín, cenizas, olores persistentes, humedad o materiales saturados por el agua de extinción puede hacer necesario limpiar, secar, sanear o sustituir determinados elementos antes de recuperar las condiciones normales de habitabilidad.

En algunos casos, la vivienda puede conservar gran parte de sus elementos constructivos y, sin embargo, no disponer temporalmente de baño, cocina, suministro eléctrico, protección frente al exterior o condiciones interiores adecuadas.

Diferencia entre inhabitabilidad total, parcial y temporal

La inhabitabilidad puede afectar a toda la vivienda o únicamente a determinadas estancias o zonas próximas al foco del incendio.

Existe una situación de inhabitabilidad total cuando no es posible permanecer en el inmueble con unas condiciones mínimas de seguridad y uso, aunque algunas habitaciones no hayan sufrido daños directos.

La inhabitabilidad parcial se produce cuando una parte puede seguir utilizándose, pero otras estancias deben permanecer cerradas, aseguradas o en reparación.

En muchos casos se trata de una situación temporal que puede finalizar después de ejecutar medidas urgentes, restablecer suministros, limpiar las zonas afectadas y completar las reparaciones necesarias.

Qué aspectos debe revisar el técnico

Para valorar la habitabilidad después de un incendio, el técnico debe revisar la estabilidad visible de la vivienda, el estado de los cerramientos, la cubierta, las instalaciones y las condiciones interiores.

También debe comprobar la existencia de deformaciones, desprendimientos, fisuras, daños eléctricos, filtraciones, humedades, contaminación por humo, elementos cortantes, residuos o zonas que no puedan utilizarse con seguridad.

Conviene analizar si pueden utilizarse los accesos, dormitorios, cocina, baños, zonas de circulación y servicios básicos necesarios para la ocupación ordinaria del inmueble.

Cuando existen dudas sobre estructura, instalaciones ocultas, calidad del aire o materiales afectados por altas temperaturas, pueden ser necesarias pruebas o revisiones complementarias.

Qué puede recoger el informe técnico de inhabitabilidad

El informe técnico de vivienda inhabitable tras un incendio puede describir los daños observados, las estancias afectadas, los elementos que impiden el uso y las condiciones necesarias para recuperar la ocupación.

También puede incorporar fotografías, planos, croquis, mediciones, antecedentes del incendio y documentación sobre las actuaciones realizadas por bomberos, servicios de emergencia o empresas reparadoras.

El informe puede diferenciar entre medidas urgentes, reparaciones provisionales y actuaciones definitivas, indicando qué zonas deben permanecer cerradas y cuáles podrían utilizarse con determinadas precauciones.

Cuando resulte posible, también puede establecerse una estimación del plazo técnico necesario para ejecutar las reparaciones, aunque su duración dependerá posteriormente de permisos, disponibilidad de empresas, suministro de materiales y decisiones de la propiedad o la aseguradora.

Cómo se realiza la valoración económica de los daños

La valoración puede incluir las actuaciones necesarias para recuperar la seguridad y el uso de la vivienda, como apuntalamientos, cierres provisionales, limpieza, secado, retirada de residuos y reparación de instalaciones.

También puede comprender demoliciones, reparación de estructura, reposición de cubiertas, cerramientos, carpinterías, pavimentos, revestimientos, aislamientos, falsos techos y acabados.

Cuando la vivienda no puede ocuparse, pueden existir gastos relacionados con alojamiento provisional, traslado, almacenamiento o pérdida temporal de uso, cuya posible cobertura dependerá de la póliza, del contrato o de la vía de reclamación aplicable.

El informe técnico puede documentar la causa y duración previsible de la inhabitabilidad, pero el reconocimiento económico de estos gastos dependerá de las condiciones concretas del seguro o de la responsabilidad que corresponda.

Cuándo puede ser necesario acreditar la inhabitabilidad

Acreditar la inhabitabilidad puede ser necesario para tramitar un siniestro, solicitar alojamiento provisional, justificar la imposibilidad de residir en el inmueble o reclamar determinados gastos derivados del incendio.

También puede resultar conveniente cuando existen discrepancias sobre si la vivienda puede seguir utilizándose, cuando solo una parte está afectada o cuando la aseguradora considera que las reparaciones pueden realizarse manteniendo la ocupación.

El informe permite dejar constancia técnica del estado del inmueble y relacionar la imposibilidad de uso con daños concretos y actuaciones pendientes.

Por qué conviene inspeccionar antes de volver a ocupar la vivienda

La ausencia de llamas o de daños visibles importantes no garantiza que todas las zonas de la vivienda puedan utilizarse con normalidad.

Pueden permanecer instalaciones dañadas, materiales inestables, humedades ocultas, contaminación por humo o elementos que hayan perdido sus condiciones de seguridad.

Por eso, el acceso debe realizarse después de la autorización de los servicios de emergencia y conviene contar con una revisión técnica cuando existen dudas sobre el estado constructivo del inmueble.

La inspección permite identificar los riesgos pendientes, organizar las reparaciones y establecer qué condiciones deben cumplirse antes de recuperar total o parcialmente la ocupación.