10.47 Peritaje de daños procedentes de zonas comunes

Qué es un peritaje de daños procedentes de zonas comunes

Un peritaje de daños procedentes de zonas comunes permite analizar técnicamente si los daños que afectan a una vivienda, local, garaje o trastero pueden tener su origen en elementos comunitarios del edificio.

Este tipo de peritaje puede ser necesario cuando aparecen humedades, filtraciones, grietas, desprendimientos, daños en techos, paredes, suelos, instalaciones o acabados, y existe duda sobre si proceden de cubierta, fachada, terraza comunitaria, bajantes, patios, garajes, sótanos, canalones u otros elementos comunes.

No siempre es sencillo diferenciar entre un daño privativo y un daño procedente de una zona común. Un mismo síntoma puede tener relación con una instalación particular, con una bajante comunitaria, con una fachada, con una cubierta o con un elemento común de uso privativo.

Por qué no siempre es evidente si el daño procede de una zona común

Los elementos comunes pueden generar daños en puntos alejados del origen. Una filtración desde cubierta puede aparecer en una vivienda inferior, una fachada deteriorada puede provocar humedades interiores y una bajante comunitaria puede afectar a varios inmuebles.

También puede haber situaciones mixtas, como terrazas comunitarias de uso privativo, patios interiores, encuentros de fachada con carpinterías o instalaciones que discurren por zonas comunes pero dan servicio a viviendas concretas.

Por eso, antes de atribuir el daño a la comunidad o a un propietario concreto, conviene analizar la posición de las lesiones, el recorrido probable del agua o del daño, la configuración del edificio y la documentación comunitaria disponible.

Qué aspectos debe revisar un técnico

Para realizar un peritaje de daños procedentes de zonas comunes, el técnico debe revisar el inmueble afectado, la localización de las lesiones, su relación con cubierta, fachada, patios, terrazas, bajantes, garajes, sótanos, medianerías, canalones, sumideros o elementos constructivos comunitarios.

También puede ser necesario observar el estado de las zonas comunes implicadas, si existe acceso, y revisar antecedentes de reparaciones, actas de comunidad, partes de seguro, fotografías, presupuestos, informes anteriores o comunicaciones entre propietarios y comunidad.

Además, conviene valorar si el daño afecta a un único inmueble o se repite en varias viviendas, locales o plantas, ya que esto puede indicar una deficiencia comunitaria más amplia.

Cuándo puede ser necesario un informe pericial

Un informe pericial de daños procedentes de zonas comunes puede ser necesario cuando la comunidad de propietarios no reconoce el origen del problema, cuando existen discrepancias entre propietarios, cuando intervienen aseguradoras o cuando se pretende reclamar una reparación comunitaria.

También puede ser conveniente cuando los daños se repiten, cuando afectan a varios inmuebles, cuando se han realizado reparaciones parciales sin resultado o cuando no está claro si la responsabilidad corresponde a la comunidad o a un propietario concreto.

El informe permite documentar las lesiones, analizar su posible relación con elementos comunes y establecer una conclusión técnica razonada sobre el origen probable del daño y la necesidad de intervención.

Por qué conviene documentar el problema antes de reparar

En muchos casos, el propietario afectado necesita reparar los daños interiores, pero si se actúa sin documentar previamente el origen probable, puede ser más difícil reclamar después a la comunidad o a la aseguradora.

Documentar el problema permite conservar pruebas del estado inicial, de la localización de las lesiones y de su posible relación con elementos comunes del edificio.

Por eso, cuando los daños pueden proceder de zonas comunes, se repiten o generan discrepancias con la comunidad de propietarios, resulta recomendable contar con una revisión técnica antes de ejecutar una reparación definitiva en el inmueble afectado.