10.45 Peritaje para reclamar vicios ocultos

Qué es un peritaje para reclamar vicios ocultos

Un peritaje para reclamar vicios ocultos permite analizar técnicamente los defectos detectados después de una compraventa y valorar si pueden estar relacionados con daños, patologías o deficiencias existentes antes de la adquisición del inmueble.

Este tipo de peritaje puede ser necesario cuando el comprador quiere reclamar al vendedor por humedades, filtraciones, grietas, defectos de instalaciones, problemas de saneamiento, daños constructivos u otras lesiones que no fueron advertidas antes de la compra.

No todo daño posterior a la compraventa puede reclamarse como vicio oculto. Para sostener una reclamación, es importante analizar el origen probable del defecto, su antigüedad, su visibilidad y la repercusión que tiene sobre el uso o valor del inmueble.

Por qué no siempre es evidente si se puede reclamar

Un defecto puede aparecer después de la compra por causas distintas. Puede tratarse de una patología anterior, de una falta de mantenimiento, de un problema sobrevenido, de una reparación defectuosa, de una lesión visible no valorada correctamente o de una situación sin relación clara con la compraventa.

Por eso, antes de reclamar conviene revisar cuándo se detectó el daño, cómo se manifiesta, qué zonas afecta, si existen señales antiguas, si hubo reparaciones previas, si el vendedor informó de alguna incidencia y qué documentación puede acreditar el estado del inmueble.

La reclamación necesita apoyarse en hechos técnicos observables. La revisión debe evitar conclusiones automáticas y diferenciar entre defectos ocultos relevantes, daños menores, desgaste ordinario, falta de mantenimiento o problemas posteriores a la compra.

Qué aspectos debe revisar un técnico

Para realizar un peritaje para reclamar vicios ocultos, el técnico debe revisar el estado actual del inmueble, las lesiones visibles, su localización, alcance, evolución, posible antigüedad y relación con elementos constructivos, instalaciones, cerramientos, cubierta, fachada, terrazas, baños o cocinas.

También puede analizar fotografías previas a la compra, anuncios, contrato, escritura, comunicaciones con el vendedor, presupuestos de reparación, facturas, partes de seguro, informes anteriores y cualquier documento que permita comparar el estado anterior con el estado actual.

Además, conviene valorar si el daño afecta a la habitabilidad, seguridad, uso normal del inmueble, coste de reparación o valor de mercado, ya que no todos los defectos tienen la misma importancia técnica o económica.

Cuándo puede ser necesario un informe pericial

Un informe pericial para reclamar vicios ocultos puede ser necesario cuando el comprador quiere iniciar una reclamación, negociar con el vendedor, justificar el coste de reparación o dejar constancia técnica del defecto antes de ejecutar obras.

También puede ser conveniente cuando existen discrepancias sobre si el daño era anterior a la compraventa, si podía detectarse durante las visitas o si tiene suficiente entidad como para afectar al valor o al uso de la vivienda.

El informe permite documentar los daños, analizar sus posibles causas, valorar su antigüedad probable y establecer una conclusión técnica razonada que pueda servir de base para una reclamación.

Por qué conviene documentar el problema antes de reclamar o reparar

En muchos casos, el comprador necesita reparar los daños para poder utilizar el inmueble. Sin embargo, si se actúa sin documentar previamente el defecto, puede ser más difícil acreditar después su existencia, alcance y posible relación con la compraventa.

Documentar el problema antes de reclamar o reparar permite conservar pruebas del estado inicial, de la localización de las lesiones, de su importancia y de los elementos que pueden ayudar a justificar técnicamente la reclamación.

Por eso, cuando se pretende reclamar por vicios ocultos, resulta recomendable realizar una revisión técnica antes de modificar los elementos afectados o aceptar una solución que pueda dificultar la prueba posterior.