10.43 Peritaje por defectos tras comprar una vivienda

Qué es un peritaje por defectos tras comprar una vivienda

Un peritaje por defectos tras comprar una vivienda permite analizar los daños, deficiencias o problemas detectados después de la adquisición de un inmueble, valorando su origen probable, su alcance y su posible relación con el estado anterior de la vivienda.

Este tipo de peritaje puede ser necesario cuando el comprador descubre humedades, grietas, filtraciones, problemas de instalaciones, defectos en acabados, daños en baños o cocinas, problemas en cubierta, terraza, fachada o elementos que no fueron advertidos antes de la compra.

No todos los defectos posteriores tienen la misma relevancia. Algunos pueden ser reparaciones ordinarias, otros pueden afectar al valor o al uso de la vivienda, y otros pueden tener importancia si ya existían antes de la compraventa y no eran fácilmente detectables.

Por qué no siempre es evidente el origen del defecto

Un defecto descubierto tras comprar una vivienda puede deberse a una patología previa, a un daño sobrevenido, a falta de mantenimiento, a una reparación anterior mal ejecutada, a una instalación defectuosa o a una situación que no era visible durante las visitas.

Por eso, es importante analizar cuándo se detectó el problema, cómo ha evolucionado, qué zonas afecta, si existen indicios de reparaciones anteriores, si el vendedor aportó información sobre el estado del inmueble y si había señales visibles antes de la compra.

La revisión técnica debe evitar conclusiones automáticas. Que un daño aparezca después de comprar no significa siempre que sea reclamable, pero tampoco debe descartarse sin analizar su origen, antigüedad probable y repercusión real.

Qué aspectos debe revisar un técnico

Para realizar un peritaje por defectos tras comprar una vivienda, el técnico debe revisar el estado actual del inmueble, la localización de los defectos, su alcance, su evolución, los elementos afectados y la relación con instalaciones, cerramientos, estructura, cubierta, fachada, terrazas o zonas húmedas.

También puede analizar humedades, grietas, filtraciones, acabados deteriorados, pavimentos, carpinterías, baños, cocinas, fontanería, saneamiento, electricidad, ventilación, aislamiento y cualquier otro elemento que pueda estar relacionado con el daño detectado.

Además, conviene revisar fotografías del anuncio, visitas previas, contrato, escritura, comunicaciones con vendedor o inmobiliaria, presupuestos de reparación, informes anteriores y cualquier documento que ayude a comparar el estado previo con el estado actual.

Cuándo puede ser necesario un informe pericial

Un informe pericial por defectos tras comprar una vivienda puede ser necesario cuando el comprador quiere conocer el alcance real de los daños, cuando existen dudas sobre si el defecto era anterior a la compra o cuando se plantea una reclamación al vendedor.

También puede ser conveniente cuando los defectos afectan a la habitabilidad, al valor de la vivienda, al uso normal del inmueble o cuando el coste de reparación puede ser significativo.

El informe permite documentar los daños, analizar sus posibles causas, valorar su importancia técnica y dejar constancia del estado del inmueble antes de realizar reparaciones o iniciar una reclamación.

Por qué conviene documentar el problema antes de reparar

En muchos casos, el comprador decide reparar los defectos de forma inmediata para poder utilizar la vivienda. Sin embargo, si se actúa sin documentar previamente el estado del inmueble, puede ser más difícil justificar después qué daños existían y qué alcance tenían.

Documentar el problema antes de reparar permite conservar pruebas de las lesiones, de su localización, de su extensión y de los indicios que pueden ayudar a valorar si el defecto era anterior o posterior a la compra.

Por eso, cuando aparecen defectos relevantes tras comprar una vivienda y existe la posibilidad de reclamar, resulta recomendable realizar una revisión técnica antes de modificar los elementos afectados.