10.42 Peritaje por vicios ocultos en vivienda

Qué es un peritaje por vicios ocultos en vivienda

Un peritaje por vicios ocultos en vivienda permite analizar técnicamente defectos, daños o patologías que aparecen después de la compra de una vivienda y que el comprador considera que podían existir antes de la transmisión.

Este tipo de peritaje puede ser necesario cuando, tras la compra, aparecen humedades, grietas, filtraciones, defectos en instalaciones, problemas de saneamiento, daños estructurales, deficiencias constructivas o situaciones que afectan al uso normal del inmueble.

No todo defecto detectado después de comprar una vivienda puede considerarse automáticamente un vicio oculto. Es necesario analizar la naturaleza del daño, su antigüedad probable, si era visible en una inspección ordinaria y si afecta de forma relevante al uso o valor del inmueble.

Por qué no siempre es evidente si existe un vicio oculto

Un daño puede aparecer después de la compra, pero tener distintos orígenes. Puede tratarse de una patología anterior, de un defecto visible no advertido, de un problema sobrevenido, de falta de mantenimiento, de una reparación defectuosa o de una incidencia posterior a la transmisión.

Por eso, es importante revisar cuándo apareció el daño, cómo se manifestó, qué zonas afecta, si existen antecedentes, si había señales previas, si se realizaron reparaciones anteriores y qué documentación o fotografías pueden ayudar a reconstruir la situación.

La valoración técnica debe diferenciar entre un defecto oculto relevante, una lesión visible, un deterioro propio del uso, una falta de mantenimiento o un problema que no puede vincularse claramente al momento de la compraventa.

Qué aspectos debe revisar un técnico

Para realizar un peritaje por vicios ocultos en vivienda, el técnico debe revisar el estado actual del inmueble, las lesiones visibles, su localización, alcance, evolución, posible antigüedad y relación con elementos constructivos o instalaciones.

También puede analizar humedades, grietas, filtraciones, cubiertas, terrazas, fachadas, baños, cocinas, instalaciones de fontanería, saneamiento, electricidad, carpinterías, pavimentos, revestimientos y cualquier elemento afectado por el daño reclamado.

Además, conviene revisar la documentación disponible: escritura, contrato, fotografías previas a la compra, anuncios, informes, comunicaciones, presupuestos de reparación, facturas, partes de seguro o cualquier antecedente que permita valorar si el defecto podía existir antes de la adquisición.

Cuándo puede ser necesario un informe pericial

Un informe pericial por vicios ocultos en vivienda puede ser necesario cuando el comprador quiere reclamar al vendedor, cuando existen discrepancias sobre el origen del daño o cuando se necesita justificar técnicamente que el defecto no era fácilmente apreciable en el momento de la compra.

También puede ser conveniente cuando el daño afecta a la habitabilidad, al valor de la vivienda, a la seguridad, al uso normal del inmueble o cuando el coste de reparación es relevante.

El informe permite documentar el estado de la vivienda, describir las lesiones, analizar sus posibles causas, valorar su antigüedad probable y establecer una conclusión técnica razonada sobre su relación con la compraventa.

Por qué conviene documentar el problema antes de reparar

En muchos casos, el comprador necesita reparar cuanto antes para poder utilizar la vivienda con normalidad. Sin embargo, si se reparan los daños sin documentarlos previamente, puede ser más difícil acreditar después su existencia, alcance y posible origen.

Documentar el problema antes de reparar permite conservar pruebas del estado inicial, de las zonas afectadas, de la entidad del daño y de los elementos que pueden ayudar a valorar si el defecto era anterior a la compra.

Por eso, cuando aparecen daños relevantes después de adquirir una vivienda y se plantea una posible reclamación por vicios ocultos, resulta recomendable contar con una revisión técnica antes de modificar el estado del inmueble.