10.41 Peritaje de obra y presupuesto de reparación

Qué es un peritaje de obra y presupuesto de reparación

Un peritaje de obra y presupuesto de reparación permite analizar los defectos, daños o partidas incorrectas de una obra y estimar el coste razonable de las actuaciones necesarias para corregirlos.

Este tipo de peritaje puede ser necesario cuando una obra ha dejado daños, defectos de ejecución, partidas incompletas, acabados deficientes, instalaciones mal resueltas, filtraciones, grietas, humedades o elementos que deben repararse para recuperar el uso normal del inmueble.

No siempre basta con decir que una obra está mal ejecutada. En muchos casos, además de identificar el problema, es necesario justificar qué actuaciones serían necesarias para repararlo y qué coste aproximado puede tener esa reparación.

Por qué no siempre es evidente el coste de reparación

El coste de reparar una obra puede variar según el alcance real del daño, la necesidad de demoler o retirar partidas, la posibilidad de reutilizar elementos existentes, el tipo de materiales, la accesibilidad, los medios auxiliares y la complejidad de los trabajos necesarios.

Una misma lesión puede requerir una reparación superficial o una intervención más amplia si el defecto afecta al soporte, a la impermeabilización, a instalaciones ocultas, a pendientes, a encuentros constructivos o a elementos que ya han quedado cubiertos.

Por eso, el presupuesto de reparación debe relacionarse con el daño observado y con la causa probable, evitando valorar únicamente una reparación estética si el problema puede volver a aparecer.

Qué aspectos debe revisar un técnico

Para realizar un peritaje de obra y presupuesto de reparación, el técnico debe revisar los daños existentes, su localización, alcance, posible origen, partidas afectadas, estado de los acabados, instalaciones, impermeabilizaciones, revestimientos, pavimentos, carpinterías, encuentros y elementos constructivos relacionados.

También debe valorar qué trabajos serían necesarios para reparar correctamente el daño: desmontajes, demoliciones, saneados, reposiciones, impermeabilizaciones, sustitución de materiales, corrección de pendientes, reparación de instalaciones, acabados y remates finales.

Además, conviene comprobar si la reparación puede hacerse de forma localizada o si exige intervenir sobre una zona mayor para garantizar continuidad, compatibilidad de materiales, estanqueidad, funcionamiento o acabado homogéneo.

Cuándo puede ser necesario un informe pericial

Un informe pericial de obra y presupuesto de reparación puede ser necesario cuando se pretende reclamar el coste de corregir una obra defectuosa, cuando existe discrepancia con la empresa constructora o reformista, o cuando se necesita justificar económicamente el daño producido.

También puede ser conveniente cuando hay que reclamar a una aseguradora, comunidad, promotor, constructor, arrendador, inquilino o empresa responsable, especialmente si la reparación implica varias partidas o un coste relevante.

El informe permite documentar los daños, describir las actuaciones necesarias para repararlos y establecer una estimación razonada del coste de reparación, vinculando el presupuesto al estado real del inmueble.

Por qué conviene documentar la reparación antes de ejecutarla

En muchos casos, el propietario necesita reparar cuanto antes para recuperar el uso de la vivienda, local o inmueble afectado. Sin embargo, si se ejecuta la reparación sin documentar previamente los daños, puede ser más difícil reclamar después el coste de los trabajos.

Documentar el estado previo permite conservar pruebas del daño, de su alcance y de las partidas afectadas, además de justificar por qué una determinada reparación era necesaria y proporcionada.

Por eso, cuando una obra defectuosa exige nuevas actuaciones o cuando se pretende reclamar el coste de reparar, resulta recomendable contar con una revisión técnica antes de modificar el estado del inmueble.