10.38 Peritaje de obra no terminada

Qué es un peritaje de obra no terminada

Un peritaje de obra no terminada permite analizar el estado de una obra, reforma o intervención que ha quedado paralizada, incompleta o pendiente de finalizar, valorando qué trabajos se han ejecutado, cuáles quedan pendientes y qué repercusión tiene esa situación.

Este tipo de peritaje puede ser necesario en reformas de vivienda, locales, comunidades de propietarios, rehabilitaciones, reparaciones, instalaciones, impermeabilizaciones o trabajos contratados con una empresa constructora o reformista que no ha finalizado correctamente la actuación.

No siempre es sencillo distinguir entre una obra realmente no terminada, una obra abandonada, una obra con remates pendientes, una suspensión justificada o una discrepancia entre lo contratado y lo que cada parte considera incluido.

Por qué no siempre es evidente qué parte de la obra falta

En una obra no terminada puede haber partidas completamente ejecutadas, partidas parcialmente realizadas, trabajos defectuosos, materiales acopiados, partidas sustituidas, modificaciones durante la obra o actuaciones que no se corresponden exactamente con el presupuesto inicial.

Por eso, es importante revisar la documentación disponible: presupuesto, contrato, facturas, pagos realizados, mediciones, fotografías, comunicaciones, planos, calidades pactadas y cualquier documento que permita comparar lo contratado con lo realmente ejecutado.

La valoración técnica debe diferenciar entre trabajos pendientes, trabajos mal ejecutados, trabajos modificados, remates menores y partidas que no pueden considerarse finalizadas aunque aparentemente estén iniciadas.

Qué aspectos debe revisar un técnico

Para realizar un peritaje de obra no terminada, el técnico debe revisar el estado actual de la obra, las partidas ejecutadas, las partidas pendientes, el grado de avance, la calidad aparente de lo realizado y la correspondencia entre presupuesto, contrato y realidad física.

También puede analizar pavimentos, revestimientos, instalaciones, carpinterías, impermeabilizaciones, tabiquería, acabados, remates, elementos no instalados, trabajos provisionales, materiales pendientes y posibles daños derivados de la paralización.

Además, conviene valorar si la obra puede continuarse directamente, si antes deben corregirse defectos, si existen riesgos por trabajos incompletos o si será necesario contratar nuevas partidas para dejar el inmueble en condiciones adecuadas de uso.

Cuándo puede ser necesario un informe pericial

Un informe pericial por obra no terminada puede ser necesario cuando existe conflicto con la empresa constructora o reformista, cuando se discute el importe pendiente de pago, cuando el propietario necesita contratar a otra empresa o cuando se pretende reclamar la finalización de los trabajos.

También puede ser conveniente cuando se han realizado pagos superiores al avance real de la obra, cuando hay partidas incompletas, cuando la obra ha quedado abandonada o cuando existen daños derivados de la falta de finalización.

El informe permite documentar el estado de la obra, describir qué trabajos están ejecutados y cuáles no, valorar técnicamente el grado de avance y dejar constancia del estado del inmueble antes de continuar o reclamar.

Por qué conviene documentar la obra antes de continuarla

En muchos casos, el propietario necesita terminar la obra cuanto antes para poder usar la vivienda, el local o el inmueble afectado. Sin embargo, si se continúa la obra sin documentar el estado previo, puede ser más difícil acreditar después qué quedó pendiente.

Documentar la situación antes de continuar permite conservar pruebas de las partidas ejecutadas, de las partidas incompletas, de los defectos visibles y de la relación entre lo contratado, lo pagado y lo realmente realizado.

Por eso, cuando una obra queda sin terminar y existe conflicto económico o técnico, resulta recomendable contar con una revisión previa antes de modificar el estado de la obra o contratar nuevos trabajos que puedan alterar las pruebas disponibles.