10.37 Peritaje de obra mal ejecutada

Qué es un peritaje de obra mal ejecutada

Un peritaje de obra mal ejecutada permite analizar técnicamente si una obra, reforma o intervención constructiva presenta defectos, incumplimientos, daños, partidas incompletas o resultados que no se corresponden con lo contratado o con una ejecución correcta.

Este tipo de peritaje puede ser necesario tanto en obras de vivienda como en locales, edificios, comunidades de propietarios, reformas interiores, rehabilitaciones, reparaciones, impermeabilizaciones, instalaciones o trabajos realizados por empresas constructoras o reformistas.

No toda discrepancia en una obra tiene el mismo alcance. Puede haber defectos de acabado, errores de medición, partidas no ejecutadas, calidades diferentes, daños derivados de la obra, incumplimientos técnicos o problemas que afectan al uso normal del inmueble.

Por qué no siempre es evidente si una obra está mal ejecutada

Una obra puede presentar un resultado insatisfactorio sin que a simple vista sea fácil determinar si existe un defecto técnico, un incumplimiento del presupuesto, una mala ejecución, una modificación aceptada durante la obra o una expectativa no reflejada documentalmente.

Por eso, es importante revisar qué se contrató, qué se ejecutó realmente, qué documentación existe, qué partidas se presupuestaron, qué calidades se indicaron y qué daños o deficiencias se observan en el inmueble.

La valoración técnica debe diferenciar entre defectos relevantes, remates pendientes, diferencias de criterio, cambios durante la obra, falta de mantenimiento posterior o daños que pueden tener otro origen.

Qué aspectos debe revisar un técnico

Para realizar un peritaje de obra mal ejecutada, el técnico debe revisar el estado actual de la obra, los defectos visibles, el presupuesto, contrato, facturas, mediciones, fotografías, comunicaciones, planos, calidades pactadas y cualquier documento que permita comparar lo contratado con lo realmente ejecutado.

También puede analizar acabados, pavimentos, revestimientos, instalaciones, humedades, pendientes, carpinterías, impermeabilizaciones, encuentros, fisuras, remates, funcionamiento de elementos instalados y posibles daños generados durante la ejecución.

Además, conviene valorar si las deficiencias son puntuales o generalizadas, si afectan solo al acabado estético o si comprometen el uso, la durabilidad, la seguridad, la habitabilidad o la necesidad de realizar reparaciones adicionales.

Cuándo puede ser necesario un informe pericial

Un informe pericial por obra mal ejecutada puede ser necesario cuando existen discrepancias con la empresa constructora, reformista, promotor, dirección facultativa, comunidad de propietarios, aseguradora o cualquier agente que haya intervenido en la obra.

También puede ser conveniente cuando la obra ha quedado inacabada, cuando se han producido daños, cuando las calidades no coinciden con lo contratado, cuando se discute el importe pendiente de pago o cuando se pretende reclamar una reparación, una reducción de precio o una indemnización.

El informe permite documentar el estado de la obra, describir las deficiencias observadas, relacionarlas con la documentación disponible y establecer una valoración técnica razonada sobre su origen, alcance y posible repercusión.

Por qué conviene documentar la obra antes de reparar o modificar

En muchos casos, el propietario necesita terminar la obra, contratar a otra empresa o reparar los defectos cuanto antes. Sin embargo, si se modifica el estado de la obra sin documentarlo previamente, puede ser más difícil acreditar después qué estaba mal ejecutado.

Documentar la situación antes de reparar permite conservar pruebas del estado inicial, de las partidas afectadas, de los daños existentes y de las diferencias entre lo contratado y lo ejecutado.

Por eso, cuando una obra presenta defectos, está inacabada o existe conflicto con la empresa que la ejecutó, resulta recomendable contar con una revisión técnica antes de realizar nuevas actuaciones que puedan alterar las pruebas disponibles.