13.07 Cómo se hace la tasación de un piso tipo dúplex

¿Qué es la tasación de un piso tipo dúplex?

La tasación de un piso tipo dúplex permite determinar el valor de mercado de una vivienda situada dentro de un edificio plurifamiliar, pero distribuida en dos plantas comunicadas interiormente. Aunque pueda recordar a una vivienda unifamiliar por su organización en varios niveles, sigue formando parte de un edificio con elementos comunes, comunidad de propietarios y características propias de una vivienda en bloque.

En este tipo de inmueble no solo se valora la superficie total, sino también cómo se distribuye entre las dos plantas, la comodidad de la escalera interior, la funcionalidad de las estancias, la existencia de baños en cada nivel, la iluminación, la altura libre y la relación entre las zonas de día y de noche.

Un dúplex bien distribuido puede tener un comportamiento de mercado distinto al de un piso convencional de superficie similar. Sin embargo, si la segunda planta tiene poca altura, distribución difícil, accesos incómodos o espacios poco aprovechables, su valor puede no ser equivalente al de una superficie principal plenamente funcional.

¿Qué datos del dúplex se utilizan en la tasación?

Para tasar un piso tipo dúplex se analizan primero los datos generales de la vivienda: superficie útil, superficie construida, distribución, número de dormitorios y baños, orientación, estado de conservación, calidades, reformas realizadas, planta dentro del edificio y existencia de ascensor.

Después se revisan los datos específicos de su configuración en dos niveles: superficie de cada planta, altura libre, pendiente de cubierta si existe, ubicación de la escalera interior, iluminación natural, ventilación, accesibilidad entre plantas y grado real de aprovechamiento de la planta superior o inferior.

También se comprueba la documentación catastral y registral para saber cómo aparece descrita la vivienda, si ambas plantas forman parte del mismo inmueble, si existen terrazas, bajo cubierta, trasteros, garajes u otros elementos vinculados y si la superficie documentada coincide con la realidad física comprobada.

¿Cómo se calcula el valor de un piso tipo dúplex?

La metodología más habitual es el método de comparación, analizando viviendas similares situadas en el mismo entorno y, cuando sea posible, otros dúplex comparables dentro de la misma zona.

Cuando no existen suficientes dúplex comparables, pueden utilizarse pisos de características similares ajustando las diferencias por distribución, superficie, planta, estado, existencia de terraza, funcionalidad de la segunda planta y calidad general del edificio.

El objetivo no es valorar todos los metros de forma automática al mismo precio, sino determinar qué parte de la superficie tiene un uso plenamente residencial y qué parte puede tener menor aprovechamiento por distribución, altura, iluminación o accesibilidad interior.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de un piso tipo dúplex puede variar mucho según la calidad de su distribución. No tiene el mismo comportamiento una vivienda con dos plantas equilibradas y bien comunicadas que un dúplex donde una de las plantas tiene espacios residuales, techos bajos o difícil aprovechamiento.

También influyen la ubicación dentro del edificio, la existencia de ascensor, la orientación, la relación con terrazas o espacios exteriores, el número de baños, la comodidad de la escalera interior y la separación entre zona de día y zona de noche.

Por eso, dos dúplex con superficies parecidas pueden tener valores distintos si uno tiene una planta superior cómoda, luminosa y bien integrada en la vivienda, y otro presenta limitaciones de altura, accesibilidad o distribución.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un piso tipo dúplex

La tasación de un piso tipo dúplex puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales o repartos entre varios propietarios.

También resulta útil cuando existen dudas sobre la superficie que debe adoptarse, la valoración de una planta bajo cubierta, la existencia de terrazas o la comparación con pisos convencionales de la misma zona.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del dúplex de forma razonada, teniendo en cuenta no solo sus metros cuadrados, sino también la utilidad real de cada planta y su comportamiento en el mercado.