2.26 Tasación de último recurso

¿Qué es una tasación de último recurso?

La tasación de último recurso es una valoración inmobiliaria realizada cuando no existe una tasación válida, fiable o jurídicamente aceptable para un procedimiento concreto. Se utiliza como referencia final para determinar el valor real de un inmueble cuando las tasaciones anteriores han sido anuladas, impugnadas o resultan técnicamente insuficientes.

Este tipo de tasación es habitual en procedimientos judiciales, ejecuciones hipotecarias, concursos de acreedores, herencias, liquidaciones patrimoniales, expropiaciones y expedientes administrativos, donde es imprescindible contar con un valor objetivo que pueda ser defendido ante un juez, una administración pública o una entidad financiera.

¿Cuándo se necesita una tasación de último recurso?

Se recurre a una tasación de último recurso cuando concurren situaciones como:

• La tasación hipotecaria ha quedado obsoleta o no refleja el valor real del inmueble.
• Existen informes contradictorios entre partes (por ejemplo, en una herencia o en un procedimiento judicial).
• Una tasación previa ha sido anulada por un tribunal o rechazada por defectos técnicos.
• Se necesita fijar un valor definitivo para repartir bienes, ejecutar una garantía o liquidar un patrimonio.

En estos casos, la tasación de último recurso actúa como referencia técnica final, ya que se basa en criterios objetivos, normativa vigente y métodos de valoración aceptados en el ámbito pericial.

¿En qué se diferencia de una tasación hipotecaria?

La tasación hipotecaria se elabora para conceder un préstamo y sigue criterios bancarios y de riesgo financiero. En cambio, la tasación de último recurso tiene un enfoque estrictamente técnico y jurídico.

Su finalidad no es servir de garantía a un banco, sino determinar el valor real del bien para un proceso legal, por lo que debe justificar con detalle:

• El método de valoración utilizado.
• Las referencias de mercado empleadas.
• La situación urbanística y registral.
• El estado constructivo del inmueble.

¿Quién puede realizar una tasación de último recurso?

Este tipo de tasación debe ser realizada por un arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero con formación en valoración inmobiliaria, actuando como técnico independiente.

Cuando la tasación se aporta a un juzgado o a una administración, debe cumplir los requisitos de un informe pericial, lo que implica que el técnico pueda ratificarlo y defenderlo si es necesario.

¿Para qué procedimientos se utiliza?

La tasación de último recurso se utiliza, entre otros, en:

• Procedimientos judiciales (divorcios, herencias, liquidaciones de sociedad de gananciales).
• Ejecuciones hipotecarias cuando la tasación bancaria no es válida.
• Concursos de acreedores para valorar activos inmobiliarios.
• Expedientes de la Administración (expropiaciones, revisiones de valor).
• Conflictos entre copropietarios o herederos.

¿Por qué es clave en conflictos de valoración?

En muchos procedimientos, el conflicto no está en el inmueble, sino en su valor. La tasación de último recurso permite cerrar ese debate aportando una valoración técnicamente sólida, objetiva y ajustada a la realidad del mercado.

Por eso, este tipo de informe suele convertirse en la base sobre la que se adoptan decisiones judiciales o administrativas, desde la adjudicación de un bien hasta el reparto de una herencia o la fijación de una indemnización.