2.25 Tasación de derecho de paso

¿Qué es el derecho de paso?

El derecho de paso es un derecho real que faculta a una persona física o jurídica a transitar o utilizar parte de un terreno ajeno para un fin determinado, como el acceso a una finca sin salida, el paso de instalaciones o canalizaciones de servicios públicos o privados. Se trata de un derecho limitado, que no otorga la propiedad del terreno, sino únicamente el uso parcial necesario para el fin al que se destina. El derecho de paso puede ser voluntario, cuando se constituye por acuerdo entre las partes, o forzoso, cuando se impone legalmente en beneficio de una finca enclavada o de un interés público.

¿Qué es una tasación de derecho de paso?

La tasación de derecho de paso es el informe técnico en el que un tasador cualificado determina el valor económico de este derecho de uso o servidumbre sobre un terreno ajeno. El valor se calcula considerando la extensión afectada, la duración, el tipo de paso (peatonal, rodado, de servicios), el perjuicio o limitación que supone para el propietario del terreno y los valores de mercado del suelo en la zona.

El objetivo del informe es establecer un valor justo y objetivo que sirva como base para indemnizaciones, acuerdos entre propietarios, procedimientos de expropiación o valoraciones judiciales.

¿Cuándo es necesaria una tasación de derecho de paso?

La tasación de derecho de paso es necesaria en los siguientes casos:

• Para determinar la indemnización que corresponde por la constitución o modificación de una servidumbre de paso.
• En procedimientos de expropiación o establecimiento de pasos forzosos para servicios o infraestructuras.
• En acuerdos entre particulares o comunidades de propietarios que precisen regular económicamente el uso de parte de una finca.
• En procesos judiciales o administrativos donde se discuta el valor económico de un derecho de paso existente o propuesto.
• Para el registro contable o patrimonial de derechos reales que afecten a un inmueble.

¿Qué profesional realiza la tasación de derecho de paso?

La tasación de derecho de paso debe ser realizada por un tasador con titulación universitaria acorde a la naturaleza del bien. Para inmuebles urbanos, las titulaciones más adecuadas son las de arquitecto, aparejador o arquitecto técnico, y para el resto de casos las de ingeniero o ingeniero técnico en la especialidad correspondiente. El tasador analiza las características físicas del terreno, el tipo de uso, la servidumbre establecida y aplica métodos técnicos reconocidos para determinar el valor económico del derecho.

¿Qué documentación se necesita para solicitar una tasación de derecho de paso?

La documentación más habitual incluye:

• Contrato, escritura o resolución administrativa en la que se constituye el derecho de paso.
• Nota simple registral del inmueble afectado.
• Referencia catastral y, en su caso, planos topográficos de la finca.
• Descripción detallada del trazado, anchura y tipo de paso (peatonal, rodado, de canalización, etc.).
• Información sobre la duración del derecho y las condiciones de uso.

Si el inmueble no está inscrito, el tasador puede trabajar con la información disponible, contrastando datos catastrales, planos o mediciones sobre el terreno.

¿Cómo es el proceso de tasación de derecho de paso?

El tasador analiza el derecho constituido, su extensión y las condiciones de uso, identificando el tramo afectado sobre el terreno. A continuación, aplica los métodos de valoración más adecuados:

• Método de comparación, cuando existen operaciones similares en el mercado.
• Método de capitalización de rentas, si el derecho implica un canon o pago periódico.
• Método residual o de detracción, para determinar la pérdida de valor del terreno afectado respecto a su valor libre.

El resultado es el valor económico actual del derecho de paso, expresado de manera justificada en el informe técnico.

¿Cuánto tiempo se necesita para realizar la tasación?

El plazo habitual para la entrega del informe de tasación de derecho de paso es de 2 a 3 días laborables, dependiendo de la extensión del terreno y de la documentación disponible. En casos de urgencia o cuando la finalidad del informe lo requiera, el plazo puede acortarse.

¿Es necesario estar presente durante la tasación?

Cuando la tasación requiere una inspección física del terreno o de las construcciones afectadas, es necesario facilitar el acceso al tasador, aunque no es imprescindible que sea el propietario. En otros casos, cuando la valoración se basa en documentación técnica y datos catastrales, no es necesaria la presencia durante la visita.

¿Cuánto cuesta una tasación de derecho de paso?

El precio de una tasación de derecho de paso varía según la superficie afectada, la complejidad del derecho y la finalidad del informe. En nuestra web puedes calcular el presupuesto directamente, con tarifas ajustadas que incluyen la titulación del técnico y la entrega del informe con plena validez legal.

¿Qué aspectos considera el tasador en una tasación de derecho de paso?

Algunos de los aspectos más importantes que el tasador considera son:

• Ubicación y entorno del inmueble, determinantes para conocer los valores de mercado.
• Superficie y trazado afectados por el paso.
• Tipo de paso (peatonal, rodado, de servicios o mixto).
• Limitaciones al uso que impone sobre el terreno sirviente.
• Duración y condiciones del derecho.
• Comparables de mercado (testigos) y coeficientes correctores por afectación parcial.

Estos factores permiten establecer un valor técnico justificado, ajustado a la realidad del mercado y a la naturaleza jurídica del derecho de paso.