5.12 Diferencia entre superficie catastral y superficie registral

Diferencia entre superficie catastral y superficie registral

Cuando se realizan gestiones sobre un inmueble —como una compraventa, herencia o pago de impuestos— es habitual encontrar diferencias entre los datos del Catastro y del Registro de la Propiedad. Los valores de superficie útil, superficie construida, altura y linderos suelen ser los que presentan mayores discrepancias. Estas diferencias pueden deberse a varias razones:

• Inmueble no registrado: el Registro de la Propiedad, encargado de garantizar la seguridad jurídica de los titulares, tiene carácter voluntario, mientras que el Catastro es una base de datos obligatoria creada por el Estado con fines fiscales.
• Inmueble registrado después de su construcción: en muchos casos, Catastro determina los datos mediante fotografía aérea, mientras que el Registro se inscribe posteriormente con mayor exactitud. Por ejemplo, una vivienda original del año 1800 sin registro inicial puede haber sido medida por Catastro mediante fotogrametría, y sus herederos deciden inscribirla con un proyecto técnico que incluye mediciones más precisas.
• Inmueble con ampliaciones o modificaciones no inscritas: cuando se han realizado ampliaciones o reformas sin actualizar el Registro, la superficie catastral suele reflejar esas actualizaciones al verificarse mediante fotografía aérea, mientras que el Registro conserva los datos originales. Es el caso de viviendas con ampliaciones en porches, construcciones auxiliares, buhardillas o nuevas plantas.

Por estas razones, los datos del Catastro y del Registro de la Propiedad pueden diferir. En caso de discrepancia entre la superficie registral y la catastral, prevalece la escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad, por ser el documento que garantiza la seguridad jurídica de la propiedad privada.

La superficie catastral es la considerada a efectos de calcular el valor de referencia catastral (valor catastral), y es fundamental comprobar que se ajusta a la realidad, ya que un error al alza puede incrementar el valor y, por tanto, los impuestos derivados.