Declaración de obra nueva
La declaración de obra nueva es el acto técnico y notarial mediante el cual se acredita la existencia física de una edificación y se actualiza su descripción real para su correcta incorporación al Registro de la Propiedad.
No se aplica únicamente a construcciones completamente nuevas: también es necesaria cuando existen ampliaciones, anexos, porches, cerramientos o cualquier elemento que incremente la superficie construida y modifique la configuración original de la vivienda o del inmueble.
En el caso de edificaciones antiguas o ampliaciones ya prescritas, la declaración de obra nueva permite regularizar construcciones existentes que nunca fueron inscritas o cuya descripción registral ha quedado desactualizada con el paso del tiempo.
El documento técnico que acompaña a esta declaración es elaborado por un arquitecto o arquitecto técnico, e incluye la certificación de superficies, la acreditación de antigüedad mediante ortofotos y fotografías georreferenciadas, la descripción técnica detallada y, cuando es necesario, el archivo GML georreferenciado.
Este certificado sirve de base para que la Notaría pueda autorizar la declaración de obra nueva y para que el Registro de la Propiedad inscriba correctamente la edificación según su estado real.
¿Qué es una declaración de obra nueva de edificio antiguo?
La declaración de obra nueva es el trámite mediante el cual se acredita oficialmente la existencia física y la descripción actual de una edificación ante Notaría y Registro de la Propiedad.
En el caso de edificios antiguos, este procedimiento permite regularizar construcciones ya existentes, incluyendo no solo edificaciones completas sino también ampliaciones de vivienda, porches cerrados, anexos, garajes, altillos o cualquier incremento de superficie construida que no conste en la documentación registral original.
De este modo, la declaración de obra nueva asegura que la descripción registral del inmueble coincide con su realidad física actual, permitiendo su plena validez jurídica.
¿Qué documentación se utiliza para acreditar la obra o ampliación?
El documento técnico que respalda el trámite es elaborado por un arquitecto o arquitecto técnico, basándose en la documentación gráfica e histórica disponible. Normalmente incluye:
- Datos catastrales actualizados, con superficie y geometría.
- Escrituras antiguas o certificaciones registrales previas.
- Fotografías actuales del edificio o de la ampliación realizada.
- Ortofotos históricas, planos catastrales o cartografía oficial que demuestren la antigüedad de la construcción o de la ampliación.
- Cualquier fuente documental complementaria que acredite la fecha de construcción y las superficies actuales (facturas, proyectos antiguos, imágenes históricas, etc.).
¿Qué contiene el certificado técnico?
El certificado descriptivo y gráfico elaborado por el técnico incluye:
- La superficie construida actual, indicando claramente la parte correspondiente a la ampliación si la hubiera.
- La antigüedad acreditada del edificio o de cada ampliación, mediante ortofotos históricas y documentación verificable.
- Las características constructivas básicas y el estado de conservación.
- La representación gráfica sobre cartografía catastral.
- Cuando procede, las coordenadas georreferenciadas (GML) necesarias para la coordinación Registro–Catastro.
Este certificado permite dar forma jurídica a ampliaciones antiguas que ya han prescrito urbanísticamente.
¿Para qué sirve la declaración de obra nueva?
La declaración de obra nueva —ya sea de un edificio completo o de una ampliación— tiene múltiples utilidades:
- Inscribir en el Registro de la Propiedad la construcción o ampliación no declarada.
- Actualizar Catastro y escrituras, haciendo coincidir la superficie real con la documentada.
- Facilitar herencias, compraventas e hipotecas, evitando discrepancias entre la realidad física y la documentación.
- Regularizar obras antiguas, rurales o periféricas, especialmente aquellas realizadas antes de la normativa urbanística actual o que nunca fueron inscritas.
Plazos y entrega
El informe técnico suele tramitarse en un plazo de 7 a 10 días, dependiendo de la complejidad y del volumen de documentación aportada.
Tras su emisión, puede presentarse directamente en Notaría, que formaliza la declaración de obra nueva e inicia la inscripción actualizada en el Registro de la Propiedad.