Tasador edificio

Tasador edificio

El tasador inmobiliario es el profesional especializado en la valoración de bienes inmuebles entre los que está la tasación edificio. Los informes más habituales que elabora el tasador son la tasación piso, tasación vivienda, tasación local comercial, tasación nave industrial y tasación terreno pero la valoración puede hacerse sobre cualquier otro tipo de inmueble, como es el caso de oficinas, garajes o trasteros.

El trabajo del tasador tiene diferentes finalidades según las necesidades de cada cliente, las más solicitadas son la tasación de asesoramiento, tasación por herencia, tasación por separación, tasación pericial contradictoria, tasación por reclamación de plusvalía, tasación por reclamación del valor catastral, tasación por expropiación y tasación judicial.

Al tasador que interviene en un proceso judicial se le denomina perito judicial inmobiliario u otros términos de uso común como perito tasador, perito tasaciones inmobiliarias o perito tasador inmobiliario.

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¿Cuál son las funciones del tasador?

De todas las funciones del tasador, la principal es la de determinar de manera objetiva el valor de mercado de un inmueble en un momento temporal concreto.

Para determinar el valor de mercado, el tasador realiza la inspección del inmueble y obtiene la información relevante que afecta a su valor. Conocidas las características se compara el inmueble con la oferta de otros similares en la zona para establecer una referencia de valor. Finalmente se elabora el informe que incluye la descripción completa de la propiedad, los métodos utilizados en la valoración y el valor de tasación obtenido.

Otras funciones propias del tasador que quedarán incorporadas en el informe de tasación son la correcta identificación del inmueble, la existencia de deficiencias constructivas o patologías y la comprobación de la superficie real del inmueble y correspondencia con las superficies indicadas en la documentación catastral y documentación registral.

¿Qué aspectos del edificio tiene en cuenta el tasador?

Los tasadores de edificios tienen en cuenta en la valoración:

  • Ubicación: La ubicación es un factor fundamental en la tasación de un edificio. Se toma en cuenta la proximidad a las principales vías de comunicación, como carreteras o autopistas. Además, se evalúa la facilidad de acceso para el transporte de mercancías y la cercanía a centros urbanos o zonas industriales relevantes.
  • Superficie y distribución: Se tiene en cuenta la superficie total del edificio y a nivel de planta. También se considera la distribución interna y su adecuación a los requerimientos y necesidades del mercado, su altura libre, distancia libre entre pilares y otros aspectos que afecten a la funcionalidad y versatilidad del espacio
  • Estado de conservación y calidad de construcción: Se examinan las características estructurales del edificio, incluyendo la calidad de la construcción. Se consideran la calidad de los materiales utilizados, la antigüedad de la construcción y cualquier tipo de deterioro o necesidad de reparaciones. Se verifican las instalaciones esenciales, como la instalación eléctrica, de fontanería y otras de qué disponga, puente grúa, estructuras de almacenaje, gas comprimido, de seguridad, etc.
  • Anexos e infraestructuras del terreno: Se evalúan los anexos e infraestructuras que pueda tener el edificio, como aparcamientos, superficie pavimentada, entre otros.
  • Uso y demanda: Se considera el uso actual del edificio y la demanda existente en el mercado para espacios similares. Esto implica comprender las necesidades en términos de tamaño, ubicación y características específicas del edificio.
  • Comparables de mercado: La tasación tiene en cuenta el valor de otros edificios en la zona, conocidos como comparables de mercado. Se comparan ventas recientes y oferta de edificios similares en la zona en cuanto a características y ubicación para establecer una referencia de valor.

Titulación del tasador

La titulación del tasador está definida por la finalidad de la tasación y la normativa que la regula:

Para el caso de tasación de garantía, regulada por el Real Decreto 775/1997 sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, se requiere titulación universitaria de arquitecto, aparejador o arquitecto técnico cuando se trata de la tasación de inmuebles urbanos (tasación piso, tasación vivienda, tasación local comercial, tasación terreno, etc.) y de ingeniero o ingeniero técnico en la especialidad correspondiente para los demás casos acorde a la naturaleza del objeto de la tasación.

Para el caso de tasación por expropiación, regulada por Decreto de 26 de Abril de 1957 por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, se requiere el título profesional de acuerdo con la especialidad de la materia sobre la que haya de dictaminar y haber ejercido por espacio de un año con anterioridad a la fecha en que sean requeridos por el particular para la confección de la hoja de aprecio.

Para el caso de tasación pericial contradictoria, regulada por la Ley 58/2003 de 17 de diciembre General Tributaria, el perito tercero se designará desde las listas de los colegios, asociaciones y corporaciones profesionales legalmente reconocidas teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o derechos a valorar.

Para el resto de finalidades que no tienen normativa de regulación se adopta el mismo criterio en la práctica real, que la titulación del tasador sea acorde a la naturaleza del objeto de la tasación, siendo en el caso de tasación de inmuebles urbanos las titulaciones que mejor se adecúan las de arquitecto, aparejador o arquitecto técnico y las de ingeniero o ingeniero técnico en la especialidad correspondiente para los demás casos.

Tasador o tasación online

Cuando se precisa valorar un inmueble tenemos la opción de recurrir a un tasador o de hacer una consulta de tasación online, es importante entender la diferencia entre las dos alternativas para tomar una decisión informada.

La tasación online es una opción rápida para obtener una estimación del valor a través de plataformas y herramientas automatizadas donde el usuario ingresa información básica y recibe un resultado instantáneo. Esta alternativa es útil para quienes buscan una visión general pero con limitaciones importantes a tener en cuenta. Estas herramientas se basan en algoritmos y datos de mercado que pueden no estar actualizados y que no consideran las particularidades del inmueble y las comprobaciones que realiza un tasador, como la medición real de superficies, la calidad de los acabados, el estado de conservación, las mejoras realizadas o la existencia de deficiencias.

Las herramientas de tasación online calculan sus valores con un margen amplio, no admisible como referencia para determinar el valor de venta de un inmueble o para el reparto de una herencia, por ejemplo, donde un error en la tasación supone miles de euros. Hay que considerar que la finalidad de las plataformas con servicios de "tasación edificio online" o "simular tasación gratuita" es la de recoger datos personales de los usuarios, el más común el correo electrónico, y no tanto ofrecer una herramienta de tasación precisa.

La elección entre un tasador inmobiliario y una tasación on line dependerá de la finalidad de la valoración y las necesidades del propietario. Si lo que se necesita es una estimación aproximada para una referencia inicial la tasación online puede ser útil para tener una idea general. Si se precisa una valoración particularizada sólo puede obtenerse con la intervención de un tasador que proporcione un análisis experto y expresado en un informe de forma justificada.

Cuando un cliente necesita una tasación inmobiliaria y busca información se encuentra con dos términos que parecen significar lo mismo pero no lo son, tasador oficial y tasador homologado, entre ellos es fundamental entender las diferencias.

Diferencia entre tasador oficial y tasador homologado

El tasador oficial es aquel que tiene la autorización o el reconocimiento de entidades gubernamentales para realizar tasaciones inmobiliarias con validez legal. Esta autorización o reconocimiento se obtiene a través de las titulaciones que le habilitan para tasar inmuebles, siendo en el caso de tasación de inmuebles urbanos las titulaciones que mejor se adecúan las de arquitecto, aparejador o arquitecto técnico y las de ingeniero o ingeniero técnico en la especialidad correspondiente para los demás casos. Las finalidades mas comunes para las que se solicita un tasador oficial son la tasación de asesoramiento, tasación por herencia, tasación por separación, tasación pericial contradictoria, tasación por reclamación de plusvalía, tasación por reclamación del valor catastral, tasación por expropiación y tasación judicial.

El tasador homologado es aquel que ha obtenido la acreditación del Banco de España para realizar tasaciones inmobiliarias con finalidad garantía hipotecaria. Las titulaciones necesaria para obtener la acreditación como tasador homologado son las mismas que en el caso del tasador oficial con la diferencia de que su trabajo lo tiene que realizar vinculado a una sociedad de tasación homologada según los requisitos establecidos por la Ley (Real Decreto 775/1997 sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación). La tasación homologada suele tener un coste superior a la tasación oficial debido a que entre el técnico y el cliente interviene la sociedad que ha obtenido la homologación.

Considerando que los dos técnicos tienen la misma titulación la elección entre un tasador oficial o un tasador homologado dependerá de la necesidad del cliente, para todos los casos tiene validez legal cualquier tasación oficial siendo la finalidad hipotecaria el único caso en que tendrá que ser una tasación homologada.

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