12.53 Cómo se hace la tasación de una terraza

¿Qué es la tasación de una terraza?

La tasación de una terraza permite determinar el valor que aporta un espacio exterior vinculado a una vivienda, local, ático, bajo, edificio o elemento independiente, teniendo en cuenta su superficie, uso, privacidad, orientación, accesibilidad y relación con el inmueble principal.

Una terraza no siempre se valora como una superficie interior más. Su aportación depende de si es privativa, comunitaria de uso privativo, descubierta, cubierta, transitable, accesible desde la vivienda, vinculada a un ático o situada en una planta baja, entre otros factores.

Por eso, antes de asignar un valor a la terraza, es importante analizar qué tipo de espacio es, cómo se utiliza, qué documentación lo describe y qué influencia real tiene sobre el valor del inmueble al que está vinculada.

¿Qué datos de la terraza se utilizan en la tasación?

Para tasar una terraza se analizan datos como la superficie, forma, orientación, soleamiento, vistas, privacidad, accesibilidad, planta, estado de conservación, pavimento, cerramientos, barandillas, toldos, cubriciones, desagües, instalaciones y posibilidades reales de uso.

También se revisa la documentación catastral, registral y comunitaria para comprobar si la terraza aparece descrita como elemento privativo, anejo, elemento común, elemento común de uso privativo o espacio vinculado a una vivienda o local.

Además, se valora la relación de la terraza con el inmueble principal: si mejora la habitabilidad, si permite un uso exterior real, si aporta vistas o soleamiento, si tiene limitaciones comunitarias o si genera obligaciones de mantenimiento, reparación o conservación.

¿Cómo se calcula el valor de una terraza?

La metodología más habitual consiste en valorar el inmueble principal mediante el método de comparación y ajustar el resultado según la aportación real de la terraza frente a otros inmuebles similares sin terraza o con terrazas de características comparables.

No suele aplicarse automáticamente el mismo valor unitario que a la superficie interior. La terraza puede ponderarse de forma diferente según su tamaño, utilidad, privacidad, orientación, vistas, accesibilidad, estado y demanda del mercado en esa zona.

El objetivo es determinar cuánto aporta realmente la terraza al conjunto del inmueble, evitando tanto ignorar su influencia como valorarla como si tuviera el mismo comportamiento que una estancia interior cerrada.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de una terraza puede variar mucho según su superficie útil real, orientación, vistas, privacidad, acceso directo desde la vivienda, soleamiento, posibilidad de uso como zona de estancia, estado de conservación y relación con el resto del inmueble.

También influyen la planta en la que se encuentra, la demanda de espacios exteriores en la zona, la posibilidad de cubrirla o cerrarla, las limitaciones comunitarias, las servidumbres, el mantenimiento necesario y la existencia de ruidos, vistas cruzadas o falta de intimidad.

Por eso, dos terrazas con superficies parecidas pueden tener valores distintos si una es soleada, privada y fácilmente utilizable, y otra tiene uso limitado, mala orientación, escasa privacidad o restricciones comunitarias importantes.

Cuándo conviene solicitar la tasación de una terraza

La tasación de una terraza puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, discrepancias entre propietarios, valoración de derechos de uso o regularización de elementos vinculados a una vivienda o local.

También resulta útil cuando existen dudas sobre si la terraza es privativa o comunitaria de uso privativo, si aparece correctamente descrita en la documentación o si se está valorando de forma adecuada dentro del precio total del inmueble.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor de la terraza de forma razonada, teniendo en cuenta su documentación, titularidad, superficie, uso real, limitaciones, estado y aportación efectiva al valor del inmueble principal.