12.52 Cómo se hace la tasación de un edificio para demolición

¿Qué es la tasación de un edificio para demolición?

La tasación de un edificio para demolición permite determinar el valor de un inmueble cuando la edificación existente no se considera aprovechable en condiciones normales y el análisis debe centrarse en su estado, en el coste de derribo, en el valor del suelo y en las posibilidades urbanísticas posteriores.

En estos casos, el edificio no se valora como una construcción plenamente útil, sino como un inmueble cuyo estado, antigüedad, deficiencias o falta de adecuación pueden hacer necesaria su sustitución total o parcial.

Un edificio para demolición puede conservar valor por su ubicación, parcela, edificabilidad, uso permitido o aprovechamiento urbanístico, pero también puede estar condicionado por el coste de derribo, gestión de residuos, licencias, seguridad, medianerías, ocupación o posibles limitaciones urbanísticas.

¿Qué datos del edificio para demolición se utilizan en la tasación?

Para tasar un edificio para demolición se analizan datos como la superficie construida, superficie de parcela, número de plantas, estado de conservación, antigüedad, estructura, cubierta, fachada, instalaciones, estabilidad aparente, accesos, medianerías, ocupación y grado de aprovechamiento real de la edificación existente.

También se revisa la documentación catastral, registral y urbanística para comprobar superficies, uso, edificabilidad, alineaciones, protección, posibles afecciones, cargas, situación de ruina, órdenes de ejecución, licencias necesarias y diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.

Además, se valora el coste aproximado de demolición, la gestión de residuos, las medidas de seguridad, la posible existencia de materiales especiales, las condiciones de acceso a la obra y el valor que puede tener el suelo una vez eliminada la edificación.

¿Cómo se calcula el valor de un edificio para demolición?

La metodología debe adaptarse a la finalidad de la tasación y al aprovechamiento real del inmueble. En muchos casos, el análisis se aproxima más al valor del suelo o del aprovechamiento urbanístico que al valor de una edificación en uso.

Si la construcción existente no aporta valor o incluso supone un coste para poder desarrollar el inmueble, puede ser necesario descontar los gastos de demolición, licencias, gestión de residuos, seguridad y otras actuaciones necesarias antes de recuperar el aprovechamiento del solar.

También puede utilizarse el método de comparación, analizando solares, edificios para derribo o inmuebles con posibilidades de sustitución en entornos comparables, siempre ajustando por situación urbanística, estado, costes pendientes y posibilidades reales de actuación.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de un edificio para demolición puede variar según la ubicación, superficie de parcela, edificabilidad, uso permitido, estado de conservación, coste de derribo, protección urbanística, ocupación, accesibilidad de la obra, medianerías y existencia de limitaciones administrativas.

También influyen la posibilidad de obtener licencia, la demanda del mercado, el valor del suelo, la necesidad de mantener fachadas o elementos protegidos, la presencia de materiales especiales, la seguridad de la intervención y el plazo necesario para poder desarrollar una nueva actuación.

Por eso, dos edificios aparentemente similares pueden tener valores distintos si uno permite una demolición sencilla y posterior aprovechamiento urbanístico, y otro está ocupado, protegido, tiene medianerías complejas o requiere una intervención costosa.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un edificio para demolición

La tasación de un edificio para demolición puede ser necesaria en compraventas, herencias, procedimientos judiciales, liquidaciones de sociedad, operaciones de inversión, estudios de viabilidad, negociaciones entre propietarios o decisiones sobre rehabilitar, vender o sustituir la edificación.

También resulta útil cuando existen dudas sobre si el edificio aporta valor o representa un coste, cuando el precio debe justificarse ante terceros o cuando es necesario analizar el valor del inmueble considerando el derribo y el aprovechamiento posterior.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor de forma razonada, teniendo en cuenta el estado del edificio, el coste de demolición, la documentación, la situación urbanística, la ubicación y las posibilidades reales del inmueble una vez liberado el suelo.