12.50 Cómo se hace la tasación de un edificio en mal estado

¿Qué es la tasación de un edificio en mal estado?

La tasación de un edificio en mal estado permite determinar el valor de mercado de un inmueble que presenta deterioro, deficiencias constructivas, falta de mantenimiento, daños visibles, instalaciones obsoletas o limitaciones de uso derivadas de su estado de conservación.

En estos casos, el valor no depende únicamente de la superficie o de la ubicación. El estado real del edificio puede reducir de forma importante su valor, condicionar su venta, exigir inversiones relevantes o limitar su uso hasta que se ejecuten reparaciones.

Un edificio en mal estado puede seguir teniendo valor por su ubicación, suelo, edificabilidad, posibilidad de rehabilitación o aprovechamiento urbanístico, pero debe analizarse con cautela para no valorar como utilizable un inmueble que requiere actuaciones importantes.

¿Qué datos del edificio en mal estado se utilizan en la tasación?

Para tasar un edificio en mal estado se analizan datos como la superficie construida, número de plantas, antigüedad, estructura, cubierta, fachada, humedades, grietas, instalaciones, accesibilidad, carpinterías, acabados, zonas comunes y grado general de deterioro.

También se revisa la documentación catastral, registral y urbanística para comprobar superficies, uso, situación legal, posibles afecciones, protección, cargas, expedientes administrativos, órdenes de ejecución, situación de ruina o diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.

Además, se valora la ubicación, demanda del mercado, coste aproximado de reparación, posibilidad de rehabilitación, limitaciones técnicas, riesgos existentes, ocupación, necesidad de desalojo y viabilidad de recuperar el edificio para un uso normal.

¿Cómo se calcula el valor de un edificio en mal estado?

La metodología debe adaptarse al grado de deterioro. Puede utilizarse el método de comparación, pero seleccionando referencias que reflejen inmuebles en estado similar o aplicando ajustes claros por las obras necesarias y las limitaciones de uso.

Si el deterioro es importante, puede ser necesario analizar el valor del inmueble considerando el coste de reparación, la pérdida de funcionalidad, los riesgos técnicos y el tiempo necesario para poner el edificio en condiciones adecuadas.

En algunos casos, el valor puede acercarse más al valor del suelo o al valor de oportunidad que al valor de una edificación plenamente utilizable, especialmente cuando el coste de reparación es elevado o el estado del edificio limita su aprovechamiento.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de un edificio en mal estado puede variar según la gravedad de las deficiencias, el estado estructural, la cubierta, la fachada, las humedades, las instalaciones, la accesibilidad, la antigüedad, el mantenimiento previo y la posibilidad real de reparación.

También influyen la situación urbanística, la existencia de expedientes administrativos, la protección del edificio, la ocupación, la posibilidad de rehabilitación, el coste de las obras, la demanda de la zona y el aprovechamiento alternativo del inmueble.

Por eso, dos edificios deteriorados pueden tener valores muy distintos si uno solo requiere actualización y otro presenta daños estructurales, problemas de seguridad, órdenes de ejecución o costes de rehabilitación muy elevados.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un edificio en mal estado

La tasación de un edificio en mal estado puede ser necesaria en compraventas, herencias, procedimientos judiciales, liquidaciones de sociedad, garantías, negociaciones entre propietarios, operaciones de inversión o decisiones sobre rehabilitación, venta o demolición.

También resulta útil cuando existen dudas sobre el precio real del inmueble, cuando el deterioro puede afectar de forma relevante al valor o cuando es necesario justificar ante terceros que el estado del edificio condiciona su aprovechamiento.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del edificio de forma razonada, teniendo en cuenta su estado real, documentación, deficiencias, obras necesarias, riesgos, ubicación, situación urbanística y posibilidades efectivas de recuperación o aprovechamiento.