12.49 Cómo se hace la tasación de un edificio para rehabilitar

¿Qué es la tasación de un edificio para rehabilitar?

La tasación de un edificio para rehabilitar permite determinar el valor de mercado de un inmueble que requiere obras de conservación, actualización, reparación o transformación antes de poder utilizarse, venderse o explotarse en condiciones adecuadas.

En este tipo de tasación no se valora solo el edificio tal como se encuentra, sino también su estado actual, las obras necesarias, las posibilidades de mejora, la situación urbanística y el valor que puede tener una vez rehabilitado.

Un edificio para rehabilitar puede mantener parte de su uso original, adaptarse a nuevas necesidades, dividirse en unidades independientes o destinarse a una operación patrimonial o de inversión. Por eso, el análisis debe tener en cuenta tanto la realidad física del inmueble como su potencial razonable.

¿Qué datos del edificio para rehabilitar se utilizan en la tasación?

Para tasar un edificio para rehabilitar se analizan datos como la superficie construida, número de plantas, distribución, estructura, cubierta, fachada, instalaciones, accesibilidad, estado de conservación, patologías visibles, grado de obsolescencia y alcance aproximado de las obras necesarias.

También se revisa la documentación catastral, registral y urbanística para comprobar superficies, uso permitido, protección urbanística, edificabilidad, división horizontal, posibles limitaciones, afecciones, cargas y diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.

Además, se valora la ubicación, la demanda del mercado, la posibilidad de venta o alquiler tras la rehabilitación, el coste previsible de las obras, los plazos, los riesgos técnicos y la viabilidad real de la intervención.

¿Cómo se calcula el valor de un edificio para rehabilitar?

La metodología depende del estado del edificio, del uso previsto y de la finalidad de la tasación. Puede utilizarse el método de comparación, analizando edificios similares en estado comparable o inmuebles rehabilitados en la misma zona, aplicando los ajustes necesarios.

Cuando la rehabilitación tiene un peso importante, resulta necesario considerar el coste de las obras pendientes y su repercusión sobre el valor. No basta con comparar el edificio con inmuebles en buen estado si antes es necesario realizar una inversión significativa.

En algunos casos también puede analizarse el valor del edificio una vez rehabilitado y descontar los costes, riesgos y tiempos necesarios para alcanzar esa situación. El objetivo es obtener un valor razonado, no una simple suma de superficies.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de un edificio para rehabilitar puede variar mucho según su ubicación, superficie, estado estructural, estado de cubierta y fachada, instalaciones, accesibilidad, distribución, protección urbanística, posibilidad de cambio de uso y alcance real de las obras necesarias.

También influyen la existencia de patologías, ocupación, limitaciones administrativas, costes de licencia, exigencias normativas, eficiencia energética, posibilidad de división por unidades y demanda del mercado una vez rehabilitado.

Por eso, dos edificios aparentemente parecidos pueden tener valores distintos si uno requiere una rehabilitación ligera y otro necesita intervenir en estructura, cubierta, instalaciones, accesibilidad o elementos protegidos.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un edificio para rehabilitar

La tasación de un edificio para rehabilitar puede ser necesaria en compraventas, herencias, operaciones de inversión, liquidaciones de sociedad, procedimientos judiciales, garantías, estudios de viabilidad o decisiones sobre comprar, vender, mantener o reformar el inmueble.

También resulta útil cuando existen dudas sobre si el precio pedido compensa las obras necesarias, cuando se quiere valorar el edificio antes de iniciar una rehabilitación o cuando es necesario justificar su valor ante socios, herederos, compradores, administraciones o entidades financieras.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del edificio de forma razonada, teniendo en cuenta su estado actual, documentación, obras necesarias, costes previsibles, riesgos técnicos, ubicación y potencial de mercado tras la rehabilitación.