12.48 Cómo se hace la tasación de un edificio ligado a una actividad económica

¿Qué es la tasación de un edificio ligado a una actividad económica?

La tasación de un edificio ligado a una actividad económica permite determinar el valor de un inmueble cuyo uso está vinculado al desarrollo de una explotación, negocio o actividad concreta, como puede ocurrir con hoteles, residencias, clínicas, colegios, restaurantes, talleres, instalaciones deportivas, gasolineras u otros inmuebles especializados.

En estos casos, el edificio no siempre puede valorarse únicamente como construcción física. También puede ser necesario analizar su funcionalidad, licencias, adecuación al uso, instalaciones específicas, ubicación, capacidad de explotación y relación entre el inmueble y la actividad que se desarrolla en él.

Un edificio ligado a una actividad económica puede tener un valor muy distinto según esté en funcionamiento, vacío, arrendado, equipado, adaptado a normativa o condicionado por una licencia o autorización concreta.

¿Qué datos del edificio ligado a una actividad económica se utilizan en la tasación?

Para tasar un edificio ligado a una actividad económica se analizan datos como la superficie construida, superficie útil, distribución, estado de conservación, instalaciones, accesos, zonas de servicio, equipamiento fijo, capacidad, cumplimiento funcional, aparcamiento, visibilidad, entorno y características específicas del uso implantado.

También se revisa la documentación catastral, registral y urbanística para comprobar superficies, uso autorizado, licencias, actividad permitida, posibles limitaciones, anejos, servidumbres, cargas, afecciones y diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.

Además, se puede valorar la situación de la actividad, ocupación, contratos de arrendamiento o explotación, ingresos, gastos, inversiones necesarias, grado de especialización del edificio y posibilidad de destinarlo a usos alternativos si la actividad actual cesa.

¿Cómo se calcula el valor de un edificio ligado a una actividad económica?

La metodología depende del tipo de inmueble, del uso, de la finalidad de la tasación y de la información disponible. En algunos casos puede utilizarse el método de comparación, analizando inmuebles similares vinculados a actividades equivalentes.

Cuando el valor del inmueble está muy condicionado por su capacidad de generar ingresos, puede ser necesario considerar rentas, explotación, ocupación, gastos, rentabilidad, contratos y situación real de la actividad, siempre diferenciando el valor del inmueble del valor propio del negocio cuando proceda.

Si el edificio es muy especializado o requiere inversiones importantes, también puede ser necesario analizar el coste de reposición, la adaptación a normativa, el estado de las instalaciones y la posibilidad real de uso alternativo en el mercado.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de un edificio ligado a una actividad económica puede variar según su ubicación, visibilidad, accesos, estado, instalaciones, licencias, adaptación al uso, grado de especialización, capacidad, ocupación, rentabilidad, demanda del sector y posibilidad de reutilización.

También influyen las inversiones necesarias para continuar la actividad, las limitaciones urbanísticas, la existencia de autorizaciones, el cumplimiento normativo, la situación contractual, el equipamiento fijo y la dependencia del inmueble respecto a una actividad concreta.

Por eso, dos edificios con superficies parecidas pueden tener valores muy distintos si uno está adaptado, autorizado y en funcionamiento para una actividad demandada, y otro requiere obras, carece de licencia suficiente o tiene difícil reutilización para otros usos.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un edificio ligado a una actividad económica

La tasación de un edificio ligado a una actividad económica puede ser necesaria en compraventas, operaciones empresariales, liquidaciones de sociedad, herencias, procedimientos judiciales, garantías, valoración de activos, transmisión de negocios, arrendamientos o decisiones sobre continuidad, reforma o cambio de uso.

También resulta útil cuando se necesita diferenciar el valor del inmueble del valor de la actividad, cuando existen instalaciones específicas, licencias, contratos de explotación o dudas sobre la viabilidad de mantener el uso actual.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del edificio de forma razonada, teniendo en cuenta su realidad física, documentación, uso económico, instalaciones, estado, licencias, rentabilidad y posibilidades reales en el mercado.