12.47 Cómo se hace la tasación de un edificio de oficinas

¿Qué es la tasación de un edificio de oficinas?

La tasación de un edificio de oficinas permite determinar el valor de mercado de un inmueble destinado principalmente a uso administrativo, profesional o empresarial, ya sea ocupado por una sola empresa, por varios usuarios o destinado al alquiler de espacios de trabajo.

En este tipo de tasación no se analiza únicamente la superficie construida del edificio. También tienen importancia la ubicación, la accesibilidad, la representatividad del inmueble, la distribución interior, las instalaciones, la eficiencia del espacio, la existencia de aparcamiento y la demanda real de oficinas en la zona.

Un edificio de oficinas puede comportarse de forma muy distinta según se encuentre en una zona consolidada de actividad empresarial, en un entorno urbano mixto, en un polígono, en una zona periférica o en un área con menor demanda terciaria.

¿Qué datos del edificio de oficinas se utilizan en la tasación?

Para tasar un edificio de oficinas se analizan datos como la superficie construida total, superficie útil, distribución por plantas, número de módulos o despachos, zonas comunes, accesos, ascensores, climatización, instalaciones eléctricas, telecomunicaciones, aseos, aparcamiento, fachada, imagen exterior y estado de conservación.

También se revisa la documentación catastral, registral y urbanística para comprobar la descripción del inmueble, uso autorizado, superficies, división horizontal, posibles anejos, plazas de garaje, compatibilidad urbanística y diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.

Además, se tiene en cuenta la ubicación, comunicaciones, transporte público, disponibilidad de aparcamiento, actividad empresarial del entorno, grado de ocupación, contratos de alquiler, rentas existentes, gastos de mantenimiento y posibilidad de adaptación a distintos usuarios.

¿Cómo se calcula el valor de un edificio de oficinas?

La metodología puede depender de si el edificio se valora como inmueble libre, como activo arrendado o como edificio destinado a explotación patrimonial. En muchos casos se utiliza el método de comparación, analizando edificios de oficinas o superficies terciarias similares en la misma zona o en entornos comparables.

Cuando el edificio está alquilado, puede ser necesario considerar también la renta existente, duración de los contratos, ocupación, gastos, rentabilidad, solvencia de los ocupantes y diferencia entre las rentas actuales y las rentas de mercado.

Si el edificio requiere adaptación, actualización de instalaciones o reforma para competir en el mercado, también debe valorarse el coste de esas actuaciones y su repercusión sobre el valor final.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de un edificio de oficinas puede variar según su ubicación, accesibilidad, representatividad, calidad de instalaciones, flexibilidad de distribución, estado de conservación, eficiencia de superficies, existencia de ascensor, climatización, aparcamiento y servicios próximos.

También influyen la ocupación, los contratos de alquiler, la rentabilidad, los gastos de comunidad o mantenimiento, la adaptación a normativa, la demanda de oficinas en la zona y la posibilidad de transformar o reutilizar el edificio para otros usos compatibles.

Por eso, dos edificios de oficinas con superficies similares pueden tener valores distintos si uno está bien ubicado, actualizado y ocupado a rentas de mercado, y otro presenta instalaciones obsoletas, distribución poco flexible, baja ocupación o escasa demanda en su entorno.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un edificio de oficinas

La tasación de un edificio de oficinas puede ser necesaria en compraventas, operaciones de inversión, liquidaciones de sociedad, herencias, garantías, procedimientos judiciales, valoración de activos empresariales o decisiones sobre venta, alquiler, reforma o cambio de uso.

También resulta útil cuando existen contratos de arrendamiento, cuando se quiere conocer la rentabilidad real del inmueble, cuando hay dudas sobre su valor frente al mercado o cuando se necesita justificar el valor del edificio ante socios, entidades financieras, administraciones o terceros.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del edificio de oficinas de forma razonada, teniendo en cuenta no solo su superficie, sino también su uso, estado, instalaciones, ocupación, rentas, ubicación y demanda real del mercado terciario.