12.46 Cómo se hace la tasación de un edificio de oficinas

¿Qué es la tasación de un edificio con varios usos?

La tasación de un edificio con varios usos permite determinar el valor de mercado de un inmueble completo en el que conviven diferentes usos, como viviendas, locales comerciales, oficinas, almacenes, garajes, trasteros, actividad profesional u otros espacios con aprovechamientos distintos.

En estos casos, el edificio no puede analizarse como si tuviera un único comportamiento de mercado. Cada uso puede tener una demanda diferente, un valor unitario distinto, una forma de explotación propia y unos condicionantes específicos.

Por eso, la tasación debe estudiar tanto el edificio en su conjunto como el peso relativo de cada parte. No es lo mismo un edificio principalmente residencial con un pequeño local en planta baja que un inmueble donde los usos comerciales, terciarios o profesionales tienen una presencia significativa.

¿Qué datos del edificio con varios usos se utilizan en la tasación?

Para tasar un edificio con varios usos se analizan datos como la superficie total, superficie asignada a cada uso, distribución por plantas, accesos, independencia funcional de las distintas zonas, estado de conservación, instalaciones, zonas comunes, fachada, cubierta, patios, ascensor, garajes y trasteros.

También se revisa la documentación catastral, registral y urbanística para comprobar la descripción del inmueble, usos reconocidos, superficies, división horizontal, compatibilidad urbanística, licencias, posibles anejos, elementos comunes y diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.

Además, se valora la ubicación, la demanda residencial, comercial o terciaria de la zona, la ocupación del edificio, los contratos de arrendamiento, las rentas existentes, los gastos, la posibilidad de explotación independiente y las inversiones necesarias para adaptar o mantener cada zona.

¿Cómo se calcula el valor de un edificio con varios usos?

La metodología más habitual consiste en analizar cada uso con criterios adecuados a su mercado y, posteriormente, integrar el resultado en una valoración conjunta del edificio.

Para las viviendas puede utilizarse el método de comparación con inmuebles residenciales similares. Para los locales u oficinas, puede ser necesario comparar con inmuebles comerciales o terciarios equivalentes, teniendo en cuenta ubicación, acceso, visibilidad, estado, superficie y demanda.

Cuando el edificio está arrendado o se valora como inversión, también puede ser conveniente analizar rentas, gastos, ocupación, duración de contratos y rentabilidad. El valor final debe reflejar el comportamiento real del conjunto, no solo la suma mecánica de superficies.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de un edificio con varios usos puede variar según la proporción entre usos, la independencia de accesos, la compatibilidad entre actividades, el estado de conservación, la existencia de división horizontal, la documentación disponible y la posibilidad de vender o explotar cada parte de forma separada.

También influyen la ubicación, la demanda de cada uso, la ocupación, los contratos de alquiler, las licencias, las instalaciones, la accesibilidad, la necesidad de reformas y las posibles limitaciones urbanísticas o administrativas.

Por eso, dos edificios con la misma superficie total pueden tener valores diferentes si uno tiene usos claros, documentados y demandados por el mercado, y otro presenta mezclas poco funcionales, problemas de acceso, usos no regularizados o baja demanda para parte de sus espacios.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un edificio con varios usos

La tasación de un edificio con varios usos puede ser necesaria en compraventas, herencias, liquidaciones de sociedad, repartos patrimoniales, procedimientos judiciales, operaciones de inversión, garantías, estudios de viabilidad o decisiones sobre venta conjunta o por partes.

También resulta útil cuando existen dudas sobre cómo valorar cada zona, cuando el edificio tiene viviendas y locales, cuando se combinan usos residenciales y terciarios, cuando hay arrendamientos distintos o cuando la documentación no refleja con claridad la realidad física del inmueble.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del edificio de forma razonada, teniendo en cuenta sus distintos usos, superficies, documentación, ocupación, rentabilidad, estado de conservación y comportamiento real del mercado.