12.45 Cómo se hace la tasación de un edificio con locales comerciales

¿Qué es la tasación de un edificio con locales comerciales?

La tasación de un edificio con locales comerciales permite determinar el valor de mercado de un inmueble completo en el que existen uno o varios locales destinados a actividad comercial, normalmente en planta baja, junto con otros posibles usos en el resto del edificio.

Este tipo de tasación requiere analizar el edificio en su conjunto, pero también valorar de forma diferenciada el peso que tienen los locales comerciales dentro del inmueble. No se comporta igual un edificio con un pequeño local en planta baja que otro donde la actividad comercial representa una parte importante de la superficie o de la rentabilidad.

Los locales pueden aportar valor por su visibilidad, acceso desde la calle, escaparates, ubicación, uso permitido, estado de acondicionamiento y demanda comercial de la zona. Sin embargo, también pueden introducir condicionantes relacionados con licencias, actividad, ocupación, gastos, obras necesarias o situación urbanística.

¿Qué datos del edificio con locales comerciales se utilizan en la tasación?

Para tasar un edificio con locales comerciales se analizan datos como la superficie construida total, superficie de los locales, superficie de las plantas superiores, distribución, accesos, estado de conservación, fachada, escaparates, zonas comunes, instalaciones, cubierta, estructura, ascensor, patios y elementos vinculados.

También se revisa la documentación catastral, registral y urbanística para comprobar la descripción del edificio, superficies, usos autorizados, existencia de división horizontal, identificación de los locales, posibles anejos, participación en elementos comunes y diferencias entre documentación y realidad física.

Además, se tiene en cuenta la ubicación concreta de los locales, el tránsito peatonal, visibilidad, facilidad de acceso, actividad comercial del entorno, estado de ocupación, contratos de arrendamiento, rentas existentes y posibilidad de venta o explotación independiente.

¿Cómo se calcula el valor de un edificio con locales comerciales?

La metodología suele combinar el análisis del edificio completo con la valoración diferenciada de sus usos principales. En muchos casos se utiliza el método de comparación, tomando como referencia edificios, viviendas y locales similares en la misma zona o en entornos comparables.

Cuando los locales tienen entidad propia, puede ser necesario valorar por separado la parte comercial y la parte residencial u otros usos existentes, ajustando posteriormente el valor conjunto del edificio según su configuración, ocupación, estado, documentación y posibilidades reales de venta o explotación.

Si existen contratos de arrendamiento o actividad económica implantada, también puede ser conveniente analizar las rentas, gastos, duración de los contratos, ocupación y rentabilidad, especialmente cuando el edificio se valora como activo patrimonial o de inversión.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de un edificio con locales comerciales puede variar según la ubicación, visibilidad de los locales, fachada, escaparates, accesos, superficie comercial, estado de acondicionamiento, uso permitido, demanda de la zona y compatibilidad entre la actividad comercial y el resto del edificio.

También influyen el estado de conservación del inmueble, la existencia de división horizontal, la ocupación, los contratos de alquiler, la posibilidad de vender los locales de forma independiente, las necesidades de reforma, la accesibilidad, las instalaciones y la situación urbanística.

Por eso, dos edificios con superficies parecidas pueden tener valores distintos si uno cuenta con locales bien situados, visibles y alquilados a rentas de mercado, y otro dispone de locales interiores, con poca demanda, mal acondicionados o con limitaciones de uso.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un edificio con locales comerciales

La tasación de un edificio con locales comerciales puede ser necesaria en compraventas, herencias, liquidaciones de sociedad, repartos patrimoniales, procedimientos judiciales, operaciones de inversión, garantías o decisiones sobre venta conjunta o por unidades.

También resulta útil cuando existen dudas sobre el peso real de los locales dentro del valor total, cuando hay contratos de arrendamiento, cuando se quiere analizar la rentabilidad del edificio o cuando existen diferencias entre Catastro, Registro y realidad física.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del edificio de forma razonada, teniendo en cuenta tanto la parte comercial como el resto del inmueble, su documentación, ocupación, estado, ubicación y posibilidades reales de mercado.