12.44 Cómo se hace la tasación de un edificio de viviendas

¿Qué es la tasación de un edificio de viviendas?

La tasación de un edificio de viviendas permite determinar el valor de mercado de un inmueble completo destinado principalmente a uso residencial, ya esté formado por varias viviendas independientes, apartamentos, pisos por planta o unidades susceptibles de uso individual.

En este tipo de tasación no se analiza únicamente cada vivienda por separado, sino el edificio en su conjunto. Es necesario valorar la distribución, las superficies, el estado de conservación, las zonas comunes, la posible división horizontal, la ocupación y el comportamiento del mercado residencial en la zona.

Un edificio de viviendas puede estar vacío, ocupado por propietarios, arrendado total o parcialmente, pendiente de división, destinado a inversión o planteado para venta por unidades. Cada situación puede afectar al enfoque de la valoración y al análisis necesario.

¿Qué datos del edificio de viviendas se utilizan en la tasación?

Para tasar un edificio de viviendas se analizan datos como la superficie construida total, superficie de cada vivienda, número de plantas, número de unidades, distribución, estado interior de las viviendas, zonas comunes, portal, escalera, cubierta, fachada, patios, instalaciones, ascensor y accesibilidad.

También se comprueba la documentación catastral y registral para verificar la descripción del edificio, superficies, titularidad, existencia de división horizontal, número de fincas registrales, uso residencial, posibles anejos, participación de elementos comunes y diferencias entre documentación y realidad física.

Además, se revisa la ubicación, el entorno, la demanda residencial, el estado de ocupación, la existencia de contratos de arrendamiento, la posibilidad de venta por viviendas independientes y las inversiones necesarias para conservación, actualización o rehabilitación.

¿Cómo se calcula el valor de un edificio de viviendas?

La metodología más habitual es el método de comparación, tomando como referencia viviendas, edificios residenciales o inmuebles similares situados en la misma zona o en entornos comparables.

Cuando el edificio está dividido o puede analizarse por unidades, puede estudiarse el valor de cada vivienda y, posteriormente, el valor conjunto del edificio, aplicando los ajustes necesarios por estado, ocupación, venta conjunta, gastos pendientes o situación documental.

Si el edificio está arrendado, puede ser necesario considerar también la renta existente, la duración de los contratos, la ocupación, los gastos, la rentabilidad y la diferencia entre el valor como activo en renta y el valor de mercado libre.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de un edificio de viviendas puede variar según su ubicación, superficie, número de viviendas, estado de conservación, existencia de ascensor, accesibilidad, calidad de zonas comunes, instalaciones, cubierta, fachada, patios, iluminación, ventilación y distribución de cada unidad.

También influyen la existencia de división horizontal, la situación de ocupación o arrendamiento, el estado de los contratos, las obras necesarias, la posibilidad de vender viviendas por separado, la demanda residencial del entorno y las limitaciones urbanísticas o administrativas que puedan afectar al inmueble.

Por eso, dos edificios residenciales con superficies similares pueden tener valores diferentes si uno permite una venta sencilla por unidades y otro presenta ocupación, falta de división, deficiencias importantes o necesidad de rehabilitación.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un edificio de viviendas

La tasación de un edificio de viviendas puede ser necesaria en compraventas, herencias, repartos entre propietarios, extinciones de condominio, liquidaciones de sociedad, procedimientos judiciales, operaciones de inversión o decisiones sobre venta conjunta o venta por unidades.

También resulta útil cuando se quiere conocer el valor real de un edificio residencial arrendado, cuando existen dudas sobre la superficie o la documentación, cuando se plantea dividir horizontalmente el inmueble o cuando se necesita justificar su valor ante terceros.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del edificio de forma razonada, teniendo en cuenta las viviendas existentes, su estado, documentación, ocupación, posibilidades de venta, mercado residencial y necesidades de inversión.