12.43 Cómo se hace la tasación de un edificio completo

¿Qué es la tasación de un edificio completo?

La tasación de un edificio completo permite determinar el valor de mercado de una edificación considerada en su conjunto, incluyendo sus viviendas, locales, garajes, trasteros, zonas comunes, elementos constructivos y posible aprovechamiento urbanístico.

A diferencia de la tasación de una vivienda o local individual, en un edificio completo no se valora únicamente una unidad concreta, sino el conjunto del inmueble y su funcionamiento global. Esto obliga a analizar la configuración del edificio, su estado de conservación, su uso actual, su ocupación, su documentación y las posibilidades reales que ofrece.

Un edificio completo puede tener un único uso o varios usos combinados. Puede estar destinado a viviendas, locales, oficinas, actividad económica, alquiler, rehabilitación, venta por unidades o explotación patrimonial. Por eso, la finalidad de la tasación es importante para definir correctamente el enfoque del trabajo.

¿Qué datos del edificio completo se utilizan en la tasación?

Para tasar un edificio completo se analizan datos como la superficie construida total, la superficie por plantas, la distribución interior, número de unidades, usos existentes, estado de conservación, antigüedad, estructura, cubierta, fachada, instalaciones, accesibilidad, ascensor, patios, garajes, trasteros y elementos comunes.

También se revisa la documentación catastral, registral y urbanística para comprobar la descripción del inmueble, superficies, titularidad, división horizontal, usos permitidos, situación urbanística, posibles cargas, afecciones y diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.

Además, se valora la ubicación, el entorno, la demanda del mercado, la posibilidad de venta conjunta o por unidades, el estado de ocupación, la existencia de contratos de arrendamiento y las inversiones necesarias para mantener, adaptar o rehabilitar el edificio.

¿Cómo se calcula el valor de un edificio completo?

La metodología depende del tipo de edificio, de su uso, de su estado y de la finalidad de la tasación. En muchos casos se utiliza el método de comparación, analizando edificios completos o inmuebles similares en la misma zona o en entornos comparables.

Cuando el edificio está arrendado o se valora como activo patrimonial, puede ser necesario considerar también su capacidad de generar rentas, los gastos asociados, la ocupación, el estado de los contratos y la rentabilidad esperada.

En otros casos, especialmente cuando existen necesidades de rehabilitación, deficiencias importantes o posibilidad de actuación urbanística, puede ser necesario analizar el coste de las obras necesarias, el valor del suelo, el estado real del edificio y el aprovechamiento posible.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de un edificio completo puede variar mucho según su ubicación, superficie, uso, estado de conservación, antigüedad, calidad constructiva, accesibilidad, ascensor, distribución por plantas, existencia de patios, locales, garajes, trasteros y posibilidades de uso o reforma.

También influyen la situación urbanística, la existencia o no de división horizontal, la ocupación del inmueble, los contratos de alquiler, las cargas, las limitaciones administrativas, las necesidades de rehabilitación y la posibilidad de vender el edificio completo o sus unidades de forma independiente.

Por eso, dos edificios con superficies parecidas pueden tener valores muy diferentes si uno está correctamente conservado, documentado y aprovechado, y otro presenta ocupación, deficiencias constructivas, falta de división horizontal o necesidad de obras importantes.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un edificio completo

La tasación de un edificio completo puede ser necesaria en compraventas, herencias, divisiones patrimoniales, liquidaciones de sociedad, procedimientos judiciales, operaciones de inversión, garantías, aportaciones societarias, estudios de viabilidad o toma de decisiones sobre venta, alquiler o rehabilitación.

También resulta útil cuando existen varios propietarios, cuando se pretende vender el edificio en bloque, cuando hay dudas sobre su valor real, cuando existen diferencias entre Catastro, Registro y realidad física o cuando se quiere analizar si conviene mantener, rehabilitar o transmitir el inmueble.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del edificio de forma razonada, teniendo en cuenta no solo su superficie, sino también su estado, documentación, uso, ocupación, ubicación, mercado y posibilidades reales de aprovechamiento.