12.40 Cómo se hace la tasación de un apartamento turístico

¿Qué es la tasación de un apartamento turístico?

La tasación de un apartamento turístico permite determinar el valor de mercado de una vivienda o apartamento que puede estar destinado, total o parcialmente, a alojamiento temporal, vacacional o turístico.

En este tipo de inmueble es importante diferenciar entre el valor de la vivienda como bien inmobiliario y el posible valor asociado a su explotación turística. No es lo mismo un apartamento con licencia o autorización vigente que otro que simplemente se encuentra en una zona con demanda turística.

La tasación debe analizar el apartamento como inmueble físico, pero también la situación documental, la normativa aplicable, la posibilidad real de uso turístico, la ubicación, la demanda de alojamiento y las limitaciones que puedan afectar a su explotación.

¿Qué datos del apartamento turístico se utilizan en la tasación?

Para tasar un apartamento turístico se analizan datos como la superficie, distribución, número de estancias, estado de conservación, instalaciones, mobiliario si procede, iluminación, ventilación, orientación, planta, ascensor, accesibilidad y características generales del edificio.

También se revisa su ubicación: si se encuentra en una zona turística, centro urbano, área de costa, entorno monumental, zona de ocio, área de alta demanda temporal o lugar con buena comunicación y servicios.

Además, se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística, así como la existencia de licencia, autorización, inscripción turística, limitaciones comunitarias, restricciones municipales o cualquier otra condición que pueda influir en el uso turístico del inmueble.

¿Cómo se calcula el valor de un apartamento turístico?

La metodología más habitual es el método de comparación, analizando apartamentos, viviendas pequeñas o inmuebles similares situados en el mismo entorno o en zonas comparables.

Cuando el uso turístico está autorizado y existe una explotación acreditada, puede analizarse también la capacidad de generación de ingresos, siempre con prudencia y diferenciando el valor inmobiliario del resultado de una actividad económica concreta.

No debe valorarse automáticamente como apartamento turístico un inmueble que no tenga autorización o que no pueda destinarse legalmente a ese uso. En esos casos, la tasación debe partir del valor como vivienda o apartamento, considerando la expectativa turística solo si resulta razonable y verificable.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de un apartamento turístico puede variar mucho según su ubicación y situación legal. Un apartamento bien situado, con licencia o autorización vigente y demanda turística consolidada no se comporta igual que otro sin autorización o sujeto a restricciones.

También influyen la cercanía a zonas turísticas, transporte, playas, centros históricos, servicios, restaurantes, ocio, aparcamiento, ascensor, terraza, vistas, estado del edificio, gastos de comunidad y facilidad de mantenimiento.

Por eso, dos apartamentos con superficies parecidas pueden tener valores distintos si cambia la ubicación, la normativa aplicable, la posibilidad real de explotación turística, el estado del inmueble o la demanda temporal de la zona.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un apartamento turístico

La tasación de un apartamento turístico puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, comprobaciones de valores, liquidaciones de empresa o repartos entre varios propietarios.

También resulta útil antes de comprar un apartamento para destinarlo a alquiler turístico, cuando se quiere justificar el valor de un inmueble ya explotado, cuando existen dudas sobre la licencia o cuando se necesita diferenciar entre valor inmobiliario y rentabilidad de la actividad.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del apartamento de forma razonada, teniendo en cuenta no solo su superficie y ubicación, sino también su situación documental, posibilidad de uso turístico, normativa aplicable y demanda real del mercado.