12.39 Cómo se hace la tasación de un apartamento

¿Qué es la tasación de un apartamento?

La tasación de un apartamento permite determinar el valor de mercado de una vivienda situada normalmente dentro de un edificio plurifamiliar, con una superficie generalmente más reducida que la de un piso convencional y una distribución más compacta.

Aunque un apartamento puede considerarse una modalidad de vivienda en edificio, presenta particularidades propias. Su valor depende mucho de la ubicación, la funcionalidad de la distribución, la iluminación, la planta, el estado de conservación, el edificio en el que se encuentra y la demanda existente para viviendas de menor tamaño.

No todos los apartamentos se valoran igual. Un apartamento bien distribuido, luminoso, situado en una zona demandada y con servicios próximos puede tener un comportamiento de mercado muy distinto al de otro de superficie parecida pero interior, mal distribuido o ubicado en un edificio con peor conservación.

¿Qué datos del apartamento se utilizan en la tasación?

Para tasar un apartamento se analizan datos como la superficie construida, superficie útil, distribución interior, número de estancias, estado de conservación, instalaciones, iluminación, ventilación, orientación, planta, existencia de ascensor, zonas comunes y características generales del edificio.

También se revisa la ubicación concreta del inmueble: si se encuentra en una zona céntrica, residencial, turística, costera, universitaria, de inversión, de segunda residencia o en un entorno con alta demanda de alquiler o compra de viviendas pequeñas.

Además, se comprueba la documentación catastral y registral para verificar la superficie, uso, descripción del inmueble, posibles anejos, participación en elementos comunes y diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.

¿Cómo se calcula el valor de un apartamento?

La metodología más habitual es el método de comparación, analizando apartamentos, pisos pequeños o viviendas de características similares situadas en el mismo entorno o en zonas comparables.

En este tipo de tasación es importante no comparar de forma automática con pisos de mayor superficie. Los apartamentos suelen tener un mercado propio, en el que pueden influir la demanda de inversión, alquiler, segunda residencia, uso temporal o vivienda compacta.

El objetivo es obtener un valor razonado del apartamento, teniendo en cuenta su superficie, distribución, estado, ubicación, características del edificio y comportamiento real de inmuebles similares en la zona.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de un apartamento puede variar mucho según su funcionalidad. En superficies reducidas, una buena distribución puede tener más importancia que en viviendas de mayor tamaño, ya que cada estancia debe aprovecharse de forma eficiente.

También influyen la luminosidad, la ventilación, la planta, el ascensor, el estado del edificio, la existencia de terraza, balcón, garaje, trastero, zonas comunes, piscina, vistas, proximidad a transporte, servicios y demanda de alquiler o segunda residencia.

Por eso, dos apartamentos con superficies parecidas pueden tener valores distintos si uno resulta cómodo, luminoso y fácil de utilizar y otro presenta mala distribución, poca luz, difícil acceso o peor ubicación dentro del edificio.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un apartamento

La tasación de un apartamento puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, comprobaciones de valores, liquidaciones de empresa o repartos entre varios propietarios.

También resulta útil cuando se quiere conocer el valor real de un apartamento destinado a vivienda habitual, segunda residencia, alquiler, inversión o uso temporal.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del apartamento de forma razonada, teniendo en cuenta no solo su superficie, sino también su distribución, ubicación, estado, edificio, documentación y demanda real en el mercado.