12.35 Cómo se hace la tasación de un terreno urbano edificable

¿Qué es la tasación de un terreno urbano edificable?

La tasación de un terreno urbano edificable permite determinar el valor de mercado de una parcela urbana que cuenta con posibilidad de edificación, teniendo en cuenta lo que realmente permite construir la normativa urbanística aplicable.

Que un terreno sea edificable no significa que pueda construirse cualquier tipo de inmueble ni cualquier superficie. La valoración debe analizar el uso permitido, la edificabilidad, la ocupación, la altura, los retranqueos, las alineaciones y el resto de condiciones que determinan el aprovechamiento real de la parcela.

Un terreno urbano edificable puede tener un valor muy distinto según permita construir una vivienda unifamiliar, un edificio plurifamiliar, un local, una nave u otro uso. Por eso, la tasación no debe limitarse a la superficie del terreno, sino al producto inmobiliario que puede desarrollarse sobre él.

¿Qué datos del terreno urbano edificable se utilizan en la tasación?

Para tasar un terreno urbano edificable se analizan datos como la superficie, forma de la parcela, frente a vial, fondo, pendiente, accesos, orientación, servicios disponibles, entorno urbano y relación con las parcelas colindantes.

También se revisan de forma específica sus condiciones de edificación: uso permitido, edificabilidad máxima, ocupación, número de plantas, altura reguladora, fondo edificable, retranqueos, alineaciones, parcela mínima, condiciones estéticas y posibles limitaciones derivadas del planeamiento.

Además, se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística para verificar la superficie, titularidad, linderos, referencia catastral, descripción registral, afecciones, servidumbres, cargas urbanísticas y posibles diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.

¿Cómo se calcula el valor de un terreno urbano edificable?

La metodología aplicable depende del tipo de aprovechamiento y del mercado existente. En algunos casos puede utilizarse el método de comparación, analizando terrenos edificables similares situados en el mismo entorno o en zonas comparables.

Cuando la edificabilidad tiene un peso determinante, puede ser necesario analizar el producto inmobiliario que podría construirse, el valor de mercado de ese producto terminado y los costes, plazos, gastos, riesgos y beneficios razonables asociados a su desarrollo.

El objetivo es obtener un valor razonado del terreno, teniendo en cuenta no solo los metros cuadrados de parcela, sino la edificabilidad real, el uso permitido y la viabilidad económica de la construcción posible.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de un terreno urbano edificable puede variar mucho según el aprovechamiento permitido. Una parcela con mayor edificabilidad, buena forma y frente suficiente puede tener mayor valor que otra de superficie similar pero con menor capacidad de construcción o condiciones más restrictivas.

También influyen el uso autorizado, la altura máxima, la ocupación, los retranqueos, la existencia de servicios urbanos, la necesidad de completar urbanización, la demanda de vivienda, local o nave en la zona y la facilidad real para desarrollar el proyecto.

Por eso, dos terrenos edificables con superficies parecidas pueden tener valores muy distintos si cambia el número de plantas permitidas, el uso urbanístico, la forma de la parcela, las cargas pendientes o la rentabilidad del producto que puede construirse.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un terreno urbano edificable

La tasación de un terreno urbano edificable puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, expropiaciones, comprobaciones de valores, liquidaciones de empresa o repartos entre varios propietarios.

También resulta útil antes de comprar un terreno para construir, cuando existen dudas sobre la edificabilidad real, cuando se quiere conocer el valor de una parcela familiar o cuando se necesita justificar el valor de un suelo con aprovechamiento urbanístico.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del terreno de forma razonada, diferenciando entre la superficie física de la parcela, la edificabilidad permitida, el uso posible y la viabilidad real de la construcción.