13.31 Cómo se hace la tasación de una nave logística

¿Qué es la tasación de una nave logística?

La tasación de una nave logística permite determinar el valor de mercado de un inmueble destinado principalmente al almacenamiento, distribución, preparación de pedidos, carga, descarga y movimiento de mercancías.

A diferencia de una nave industrial convencional, en una nave logística suele tener especial importancia la operatividad: altura libre, superficie diáfana, muelles de carga, accesos para vehículos pesados, playas de maniobra, ubicación estratégica y conexión con vías de transporte.

Una nave logística bien situada, con buena altura, muelles suficientes y acceso rápido a carreteras principales no se comporta igual que una nave de menor funcionalidad, con accesos limitados, poca altura o dificultades para la entrada y salida de camiones.

¿Qué datos de la nave logística se utilizan en la tasación?

Para tasar una nave logística se analizan datos como la superficie construida, superficie de parcela, altura libre, estructura, modulación interior, muelles de carga, portones, patios de maniobra, playas exteriores, accesos, pavimento, instalaciones, oficinas auxiliares, aseos, vestuarios y estado de conservación.

También se revisa su ubicación dentro del mercado logístico: proximidad a autovías, carreteras principales, áreas metropolitanas, polígonos consolidados, nodos de transporte, zonas de distribución y puntos de consumo o producción.

Además, se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística para verificar la superficie, el uso, la parcela vinculada, la edificabilidad, la situación de la construcción, los accesos y posibles diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.

¿Cómo se calcula el valor de una nave logística?

La metodología más habitual es el método de comparación, analizando naves logísticas similares situadas en el mismo entorno, en el mismo eje de transporte o en zonas logísticas comparables.

En este tipo de inmueble no basta con comparar por superficie construida. Hay que valorar si las referencias tienen una ubicación logística semejante, altura similar, número de muelles, patios de maniobra, accesos para transporte pesado, estado de conservación y capacidad operativa comparable.

El objetivo es obtener un valor razonado del conjunto, teniendo en cuenta tanto la nave como la parcela, los espacios exteriores, la facilidad de carga y descarga y la posición dentro del mercado logístico.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de una nave logística puede variar mucho según su capacidad operativa. Una nave diáfana, con altura suficiente, muelles bien resueltos y patio amplio puede tener mayor valor que otra de superficie similar pero con limitaciones de maniobra o carga.

También influyen la proximidad a vías rápidas, la anchura de los accesos, la facilidad de entrada y salida de camiones, el estado del pavimento, la seguridad, el cerramiento, la instalación contra incendios, la iluminación, la eficiencia de la distribución interior y la posibilidad de adaptación a distintos operadores.

Por eso, dos naves logísticas con superficies parecidas pueden tener valores distintos si una permite una actividad de distribución eficiente y otra presenta problemas de altura, accesos, muelles, patio o ubicación.

Cuándo conviene solicitar la tasación de una nave logística

La tasación de una nave logística puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, concursos de acreedores, liquidaciones de empresa, garantías, repartos entre socios o valoración de activos empresariales.

También resulta útil cuando existen dudas sobre el valor real de una nave destinada a distribución, cuando se quiere vender o alquilar, cuando el inmueble forma parte de una sociedad o cuando se necesita justificar su valor ante terceros.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor de la nave de forma razonada, considerando no solo la superficie, sino también su ubicación logística, altura, muelles, accesos, patios, instalaciones y capacidad real para mover mercancías.