13.30 Cómo se hace la tasación de una nave industrial con patio o campa

¿Qué es la tasación de una nave industrial con patio o campa?

La tasación de una nave industrial con patio o campa permite determinar el valor de mercado de una nave que cuenta, además de la superficie construida, con un espacio exterior asociado destinado a maniobra, carga, descarga, aparcamiento, almacenamiento exterior u otros usos vinculados a la actividad.

En este tipo de inmueble no se valora solo la nave cerrada. El patio o campa puede tener una importancia relevante si mejora la operatividad del conjunto, permite la entrada de vehículos pesados, facilita el movimiento de mercancías o amplía las posibilidades de uso empresarial.

Una nave con espacio exterior amplio, cómodo y funcional no se comporta igual que otra encajada en una parcela sin maniobra, sin zona de carga o con accesos limitados. La utilidad real del patio o campa es uno de los aspectos que debe analizarse en la tasación.

¿Qué datos de la nave con patio o campa se utilizan en la tasación?

Para tasar una nave industrial con patio o campa se analizan primero los datos de la edificación: superficie construida, altura libre, estructura, cubierta, cerramientos, accesos, portones, instalaciones, oficinas, aseos, vestuarios y estado de conservación.

Después se revisa el espacio exterior: superficie de parcela libre, forma, pavimentación, cerramiento, accesos desde la vía pública, anchura de entrada, posibilidad de maniobra, zona de carga y descarga, aparcamiento, almacenamiento exterior y relación funcional con la nave.

También se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística para verificar la superficie de parcela, la ocupación de la edificación, el uso permitido, la edificabilidad, la situación de los espacios exteriores y posibles diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.

¿Cómo se calcula el valor de una nave industrial con patio o campa?

La metodología más habitual es el método de comparación, analizando naves similares situadas en el mismo polígono, municipio o zona industrial comparable.

En este caso es importante comparar con naves que tengan una relación parecida entre superficie construida y superficie exterior. No tiene el mismo valor una nave que ocupa casi toda la parcela que otra con una campa amplia, útil y directamente vinculada a la actividad.

El objetivo es obtener un valor razonado del conjunto, teniendo en cuenta tanto la nave como el espacio exterior operativo, sin valorar la campa de forma genérica ni ignorar su aportación real al uso industrial o logístico.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de una nave industrial con patio o campa puede variar mucho según la funcionalidad del espacio exterior. Una campa pavimentada, cerrada, accesible y apta para maniobra puede aportar más valor que un terreno residual, irregular, sin pavimentar o con uso limitado.

También influyen la anchura de los accesos, la posibilidad de entrada de camiones, la facilidad de giro, la ubicación de los portones, la existencia de muelles de carga, el estado del pavimento, el cerramiento perimetral, la seguridad y la conexión con vías principales.

Por eso, dos naves con superficies construidas similares pueden tener valores distintos si una dispone de un patio útil para la actividad y otra carece de espacio exterior suficiente para carga, descarga, aparcamiento o almacenamiento.

Cuándo conviene solicitar la tasación de una nave industrial con patio o campa

La tasación de una nave industrial con patio o campa puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, concursos de acreedores, liquidaciones de empresa, garantías, repartos entre socios o valoración de activos empresariales.

También resulta útil cuando existen dudas sobre el peso que tiene el patio dentro del valor total, cuando la superficie exterior es especialmente amplia o cuando la nave se utiliza para actividades que dependen de la maniobra, el almacenamiento exterior o la carga y descarga.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor de forma razonada, distinguiendo entre la superficie construida, la parcela libre, la funcionalidad del patio o campa y la capacidad real del conjunto para desarrollar una actividad industrial o empresarial.