13.14 Cómo se hace la tasación de una vivienda unifamiliar con construcciones auxiliares

¿Qué es la tasación de una vivienda unifamiliar con construcciones auxiliares?

La tasación de una vivienda unifamiliar con construcciones auxiliares permite determinar el valor de mercado de una casa teniendo en cuenta, además de la vivienda principal, otras edificaciones o elementos construidos dentro de la parcela.

Estas construcciones pueden ser muy variadas: garaje, almacén, cuarto de herramientas, caseta, porche, piscina, zona cubierta de aparcamiento, leñera, pequeño taller u otras edificaciones anexas que complementan el uso residencial de la vivienda.

No todas las construcciones auxiliares aportan el mismo valor. Algunas mejoran claramente la funcionalidad del inmueble, mientras que otras pueden tener un valor limitado si están en mal estado, tienen poca utilidad, no aparecen reflejadas en la documentación o presentan dudas urbanísticas.

¿Qué datos de la vivienda y de las construcciones auxiliares se utilizan en la tasación?

Para tasar una vivienda unifamiliar con construcciones auxiliares se analizan primero los datos de la vivienda principal: superficie construida, superficie útil, distribución interior, número de plantas, estado de conservación, antigüedad, calidades, instalaciones y posibles reformas.

Después se revisan las construcciones auxiliares existentes en la parcela: superficie, uso, estado de conservación, sistema constructivo, accesibilidad, relación con la vivienda principal, utilidad real y grado de integración dentro del conjunto.

También se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística para saber si esas construcciones figuran descritas, si forman parte de la superficie construida, si se han ejecutado con posterioridad o si existen diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.

¿Cómo se calcula el valor de una vivienda con construcciones auxiliares?

La metodología más habitual es el método de comparación, analizando viviendas unifamiliares similares situadas en el mismo entorno y comprobando qué elementos auxiliares incorporan.

Cuando las construcciones auxiliares tienen entidad suficiente, también puede ser necesario valorar su aportación de forma diferenciada, especialmente si se trata de garajes, almacenes, piscinas, porches o edificaciones anexas que modifican claramente la utilidad del inmueble.

El objetivo no es sumar automáticamente todas las superficies construidas al mismo valor, sino determinar qué aporta realmente cada elemento al conjunto formado por vivienda, parcela y construcciones auxiliares.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor puede variar mucho según el tipo de construcción auxiliar. No aporta lo mismo un garaje cerrado y funcional que una caseta deteriorada, un almacén sin uso claro, una piscina en mal estado o una construcción secundaria con poca utilidad real.

También influyen la calidad constructiva, la antigüedad, el mantenimiento, la superficie, la ubicación dentro de la parcela, la facilidad de acceso, la posibilidad real de uso y la demanda de ese tipo de elementos en la zona.

Por eso, dos viviendas unifamiliares con una parcela parecida pueden tener valores distintos si una dispone de construcciones auxiliares útiles, bien conservadas y documentadas, y otra cuenta con anexos de menor utilidad o con dudas sobre su situación.

Cuándo conviene solicitar la tasación de una vivienda con construcciones auxiliares

La tasación de una vivienda unifamiliar con construcciones auxiliares puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales o repartos entre varios propietarios.

También resulta útil cuando existen dudas sobre ampliaciones, garajes, almacenes, piscinas, porches, casetas u otras edificaciones que no aparecen claramente reflejadas en Catastro, Registro o la documentación urbanística.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del conjunto de forma razonada, distinguiendo entre la vivienda principal, la parcela y las construcciones auxiliares que realmente aportan valor al inmueble.