13.09 Cómo se hace la tasación de una vivienda unifamiliar

¿Qué es la tasación de una vivienda unifamiliar?

La tasación de una vivienda unifamiliar permite determinar el valor de mercado de una edificación residencial destinada a una sola unidad de uso. Puede tratarse de una casa aislada, pareada, adosada, una vivienda entre medianeras, una casa de pueblo o una vivienda situada en entorno rural.

En términos generales, se considera vivienda unifamiliar aquella edificación residencial que no se integra funcionalmente como un piso dentro de un edificio plurifamiliar, sino que constituye una unidad residencial independiente, normalmente asociada a una parcela, patio, terreno o espacio exterior propio.

A diferencia de un piso, en este tipo de inmueble no se valora solo la vivienda interior, sino también su relación con la parcela, los espacios exteriores, los accesos, las construcciones auxiliares y la posible situación urbanística del terreno sobre el que se ubica.

¿Qué datos de la vivienda unifamiliar se utilizan en la tasación?

Para tasar una vivienda unifamiliar se analizan primero los datos propios de la edificación: superficie construida, superficie útil, distribución interior, número de plantas, dormitorios, baños, estado de conservación, antigüedad, calidades, instalaciones y posibles reformas.

También se revisan los datos de la parcela o del terreno asociado: superficie, forma, topografía, cerramiento, acceso, zonas pavimentadas, jardín, patio, piscina, garaje, porches, almacenes u otras construcciones auxiliares que puedan formar parte del conjunto.

Además, se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística para verificar la descripción del inmueble, la superficie de parcela, la superficie construida, el uso permitido, la edificabilidad y la posible existencia de diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.

¿Cómo se calcula el valor de una vivienda unifamiliar?

La metodología más habitual es el método de comparación, analizando viviendas unifamiliares similares situadas en el mismo entorno o en zonas comparables.

No basta con comparar el precio por metro cuadrado construido. En una vivienda unifamiliar también hay que valorar la parcela, el tipo de construcción, la calidad de los espacios exteriores, la antigüedad, el estado de conservación, la superficie edificada y la relación entre vivienda y terreno.

A partir de ese análisis se obtiene un valor razonado del conjunto, teniendo en cuenta tanto la edificación como la parcela y los elementos exteriores que pueden influir en el valor final.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de una vivienda unifamiliar puede variar mucho según su tipología. No se comporta igual una vivienda adosada entre medianeras que una vivienda pareada, una vivienda aislada con parcela independiente alrededor o una casa situada en un entorno rural.

También influyen la superficie de parcela, la privacidad, la orientación, el estado de conservación, la existencia de garaje, jardín, piscina, porche o construcciones auxiliares, así como la calidad del entorno y la demanda de viviendas similares en la zona.

Por eso, dos viviendas con superficies construidas parecidas pueden tener valores distintos si cambia la parcela, la ubicación, el grado de independencia, la calidad de los exteriores, la accesibilidad o la situación urbanística.

Cuándo conviene solicitar la tasación de una vivienda unifamiliar

La tasación de una vivienda unifamiliar puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales o repartos entre varios propietarios.

También resulta útil cuando existen dudas sobre la superficie real construida, ampliaciones no reflejadas en la documentación, diferencias entre Catastro y Registro, construcciones auxiliares, valor de la parcela o situación urbanística del terreno.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor de la vivienda de forma razonada, teniendo en cuenta no solo la construcción principal, sino también la parcela y el conjunto de elementos que forman parte del inmueble.