Dudas frecuentes

En el apartado valores de tasación se indican los valores técnicos de cada uno de los inmuebles objeto de valoración y las advertencias que puedan existir. Se considera advertencia cualquier duda sobre los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos, como por ejemplo encontrar discrepancias entre la superficie física del inmueble y la superficie indicada en la descripción registral o catastral.

El procedimiento de expropiación se rige por la ley de expropiación forzosa (Ley de 16 de diciembre de 1.954), existen tres procedimientos diferentes de expropiación a elegir por la Administración expropiante en función de cada caso. Es importante saber cuál es el procedimiento elegido ya que además de las implicaciones jurídicas tiene repercusión en la tasación de los bienes. Los siguientes son los tipos de procedimiento con sus respectivas fases:

a) Procedimiento de tasación conjunta. Procedimiento en el que la legitimidad de la expropiación, la apertura del expediente, la relación de propietarios y bienes afectados y la valoración individualizada de los bienes se realiza al mismo tiempo.

• Causa expropiandi.
• Proyecto de expropiación: Delimitación, relación de bienes, valoración.
• Información pública y notificación.
• Aprobación del proyecto (Implica la declaración de urgencia).
• Ocupación y pago.
• Si hay objeciones, apertura del expediente individual y remisión al Jurado de Expropiación.
• En su caso recurso a Tribunales.

• Causa expropiandi.
• Necesidad de ocupación y declaración de urgencia.
• Relación de bienes y propietarios.
• Acta previa a la ocupación y depósito previo.
• Ocupación.
• Determinación del justiprecio.
• En avenencia pago.
• Si hay objeciones, remisión al Jurado de Expropiación.
• Ocupación y pago después del pronunciamiento del Jurado de
• Expropiación.
• En su caso recurso a Tribunales.

• Causa expropiandi.
• Necesidad de ocupación.
• Relación de bienes y propietarios.
• Determinación del justiprecio.
• En avenencia, ocupación y pago.
• Si hay objeciones, remisión al Jurado de Expropiación.
• Ocupación y pago después del pronunciamiento del Jurado de
• Expropiación.
• En su caso recurso a Tribunales.

d) Procedimiento especial por razón militar.

La fecha de tasación es el momento al que está referida la valoración y es necesario indicarla en el informe de tasación ya que el valor de los bienes inmuebles varía en el tiempo, bien porque existe inflación, bien porque varían los derechos de los propietarios, bien porque varían las condiciones de mercado. Independiente a la fecha de tasación están las fechas de emisión del informe y de caducidad en las que hay ciertos criterios a considerar.

La fecha de emisión del informe de tasación no será posterior en más de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la inspección del inmueble. Este período se puede alargar hasta los seis meses en casos especiales y justificados en el propio informe, como en el caso de las valoraciones de patrimonio o de terrenos. Este criterio tiene como excepción los casos en que no es posible la inspección por la imposibilidad de acceso al propio inmueble, como son algunos casos de tasación judicial o de tasación retrospectiva a fecha pasada en los que el solicitante del informe ya no es el propietario del inmueble.

La fecha de caducidad del informe de tasación es un criterio adoptado en función de la situación de mercado y de su estabilidad, es el plazo previsto en el que la valoración obtenida se mantendrá en el tiempo. Como criterio general se adopta un plazo de caducidad de 6 meses a 1 año desde la emisión del informe, pasado este plazo sería necesario actualizar el valor.

Las diferentes fechas según la finalidad de la tasación:

• En la tasación por expropiación la fecha ha de estar referida al momento en que se inicia el expediente de justiprecio que dependiendo del tipo de procedimiento de expropiación será:
  • En un procedimiento de tasación conjunta se considera la fecha aprobación de proyecto de expropiación.
  • En un procedimiento ordinario se considera la fecha de comunicación en que el expropiado recibe las condiciones de avenencia o las de publicación en el boletín oficial correspondiente.
  • En un procedimientos de urgencia se considera la fecha del decreto de declaración de urgencia.
• En la tasación por reparcelación, venta o sustitución forzosa la fecha ha de estar referida al momento de iniciación del correspondiente procedimiento.
• En la tasación de indemnizaciones por cambio de planeamiento y responsabilidad patrimonial al momento de la publicación de la aprobación definitiva del nuevo planeamiento.
• En la tasación por herencia la fecha ha de estar referida al momento de su muerte.
• En la tasación por donación la fecha ha de estar referida a la fecha del acto o contrato.
• En la tasación para determinar impuestos la fecha ha de estar referida a la que determina la legislación correspondiente en cada impuesto:
  • En el impuesto de bienes inmuebles, el impuesto se devengará el primer día del período impositivo, que al coincidir con el año natural resulta el 1 de enero.
  • En el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras el devengo se produce con la fecha de inicio de las obras.
  • En el impuesto de sobre el Incremento de Valor de los Terrenos, el impuesto se devenga:

• a) Cuando se transmite la propiedad del terreno, ya sea a título oneroso o gratuito, entre vivos o por causa de muerte, en la fecha de la transmisión.
• b) Cuando se constituye o transmite cualquier derecho real de goce limitativo del dominio, en la fecha en que tenga lugar la constitución o transmisión.

Los bienes de tasación que se consideran en una expropiación son la propiedad del suelo y edificaciones, los derechos reales e intereses económicos directos sobre el bien expropiable y los derechos de arrendatarios cuando se trata de inmuebles rústicos o urbanos.

Los bienes y derechos objeto de expropiación y por tanto de tasación son:

• El suelo y las edificaciones que existan sobre el suelo, entendiendo por tales cualquier tipo de construcción, valla, cerramiento, canalización, instalación, etc. con único requisito de que no sean recuperables y se pierdan con la expropiación.
• Las plantaciones de tipo agrícola o jardinería.
• Los derechos reales de terceros como servidumbres, usufructos, uso y habitación, derecho de superficie, etc. como las servidumbres de instalaciones eléctricas o de canalizaciones de agua.
• Las concesiones administrativas o la modificación de la concesión.
• También se pueden tasar los siguientes perjuicios ocasionados al expropiado si se puedan probar en la hoja de aprecio:
  • La indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización.
  • La indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación.
  • La indemnización por el perjuicio de imposición de una servidumbre de paso al mar, de accesos públicos al mar y de aparcamientos.
  • El interés legal del dinero desde la tasación hasta el momento del pago.
  • La indemnización por el perjuicio de expropiación parcial cuando se solicita completa.
  • La indemnización por el perjuicio de división de fincas a causa de la expropiación.
  • La indemnización por el perjuicio de cese o traslado de los negocios.
  • La indemnización por el perjuicio de ocupación de la zona con servidumbre de carreteras.
  • La indemnización por el perjuicio de depositar temporalmente objetos arrojados por el mar
  • La indemnización por el perjuicio de depositar objetos de operaciones de salvamento marítimo.
  • La indemnización por el perjuicio de dominio ocupado inmediatamente y sin tramitación previa en los casos de tempestad, grave riesgo, catástrofe o calamidad pública o cualquier otro estado de necesidad, urgencia o concurrencia de situaciones anómalas o excepcionales.
  • La indemnización por el perjuicio de extinción de los derechos privativos de las aguas.
  • La indemnización por el perjuicio de las ocupaciones necesarias para la ejecución de excavaciones o prospecciones arqueológicas en el que se presuma la existencia de yacimientos o restos arqueológicos, paleontológicos o de componentes geológicos.
  • La indemnización por el perjuicio de los derechos de arrendamiento que se extingan.
  • La indemnización por el perjuicio de las expectativas urbanísticas reales ha sido considerado en ocasiones por el tribunal pero no las expectativas urbanísticas potenciales.

En la consideración de qué bienes son objeto de expropiación no debe confundirse el bien que realmente se expropia con los perjuicios. Por ejemplo en la implantación de una torre eléctrica lo que realmente se expropia es la superficie que ocupan las torres siendo el tendido eléctrico un perjuicio por la servidumbre de paso de instalaciones que se establece.

La firma del tasador y la fecha de tasación son los detalles que dan validez y confiabilidad al informe. La firma del tasador proporciona el respaldo y responsabilidad profesional a los resultados presentados en el informe y sirve como información de la titulación que habilita al tasador en sus funciones, en nuestro caso las titulaciones son arquitecto, arquitecto técnico y perito judicial inmobiliario. En este apartado también se aportará información sobre otros técnicos que hayan intervenido directamente en la tasación cuando sea el caso.

En cuanto a las fechas de tasación hay que diferenciar entre la fecha de emisión que es la que indica el momento preciso en el que se emite el informe y la fecha valor que es la que indica el momento para el que se ha obtenido la tasación. Por regla general ambas fechas son coincidentes pero no en los casos de tasación cuya finalidad es conocer el valor a fecha pasada, como es el caso de la tasación pericial contradictoria o en algunos casos de tasación judicial, por ejemplo.

La Constitución Española establece que nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

El Código Civil establece que nadie podrá ser privado de su propiedad sino por Autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública, previa siempre la correspondiente indemnización. Si no precediere este requisito, los Jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en la posesión al expropiado.

La legislación de expropiación es amplia y en función de cada caso son de aplicación las siguientes normativas, en algunos casos para estudiar si la tasación de bienes expropiados está legitimada y en otros como normativa técnica para aplicar en la valoración:

• Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 en cuanto a los procedimientos y la valoración de determinados derechos.
• Real Decreto Legislativo 7/2015 en cuanto a la valoración de suelo a los efectos de expropiación para determinar el valor de todo tipo de suelos cualquiera que sea la finalidad de la expropiación.
• Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana para valoración derechos que deban con remisión a normas fiscales.
• Real Decreto legislativo 1/1993 por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para valoración de derechos que deban valorarse en remisión a normas fiscales.
• Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para valoración de algunos derechos que deban valorarse en remisión a normas fiscales.
• Ley de costas 22/1988 para valoraciones en las zonas de protección, utilización y policía del dominio público marítimo terrestre y especialmente de la ribera del mar.
• Ley 55/1980 de montes vecinales en mano común, en caso de afecciones a los montes vecinales, o permuta de los mismos.
• Ley 3/1995 de vías pecuarias en lo referente a la creación, ampliación o restablecimiento de las vías pecuarias.
• Ley 34/1979 sobre calificación de fincas rústicas como manifiestamente mejorables, en el caso de decretos en aplicación de la ley.
• Ley 46/99 de aguas en el caso de expropiación del derecho privativo de las aguas, o de concesiones referentes a las mismas.
• Ley 54/1997 del Sector Eléctrico en cuanto al trasporte y distribución de energía.

En el apartado comprobaciones de tasación del informe de tasación se describen las verificaciones practicadas en la inspección del inmueble y la correspondencia de los datos obtenidos con la documentación registral y catastral:

• Inspección interior del inmueble: El tasador debe inspeccionar y evaluar el estado del inmueble en aspectos como calidad de los materiales utilizados e instalaciones. Esta comprobación tiene como excepción los casos en que no es posible la inspección por la imposibilidad de acceso al propio inmueble, como son algunos casos de tasación judicial o de tasación retrospectiva a fecha pasada en los que el solicitante del informe ya no es el propietario del inmueble.
• Estado de conservación aparente: Comprobar del estado de conservación y mantenimiento del inmueble.
• Servidumbres visibles: Se deben tener en cuenta las servidumbres visibles que puedan afectar el valor del inmueble. Las servidumbres son limitaciones o restricciones que afectan el derecho de propiedad, como una servidumbre de paso o una servidumbre de vistas, por ejemplo. Es importante considerar si estas servidumbres tienen una repercusión significativa en el valor final de tasación.
• Estado de ocupación, uso y explotación: Comprobar si el inmueble está ocupado o desocupado, para el caso de estar ocupado si el propietarios o son inquilinos.
• Correspondencia con finca registral: Verificar que las características físicas comprobadas en la inspección coinciden con la documentación registral aportada, como la dirección, el uso, la superficie, los linderos y que la totalidad de las construcciones estén registradas. Cualquier discrepancia entre la comprobación física y la documentación registral debe ser indicada como advertencia en el informe.
• Correspondencia con finca catastral: Verificar que las características físicas comprobadas en la inspección coinciden con la documentación descriptiva y gráfica catastral, como la dirección, el uso, la superficie y que la totalidad de las construcciones estén recogidas en catastro. Cualquier discrepancia entre la comprobación física y la documentación descriptiva y gráfica catastral debe ser indicada como advertencia en el informe.

La fecha de tasación a considerar en una tasación por expropiación ha de estar referida al momento en que se inicia el expediente de justiprecio que dependiendo del tipo de procedimiento de expropiación será:

• En un procedimiento de tasación conjunta se considera la fecha aprobación de proyecto de expropiación.
• En un procedimiento ordinario se considera la fecha de comunicación en que el expropiado recibe las condiciones de avenencia o las de publicación en el boletín oficial correspondiente.
• En un procedimientos de urgencia se considera la fecha del decreto de declaración de urgencia.

La documentación de tasación a incorporar en el informe depende del tipo de inmueble y de la finalidad de la tasación, esta documentación aporta información para completar la descripción de las características del inmueble y determinar el valor final de tasación. La documentación que se incorpora en el informe puede ser gráfica o textual.

La documentación gráfica es la que aporta información visual y espacial del inmueble:

• Información Catastral: Es la información descriptiva y gráfica obtenida directamente a través de la oficina virtual del Catastro que describe la realidad material del inmueble.
• Planos de situación y emplazamiento: Los planos de situación y emplazamiento que representan la ubicación del inmueble en relación con el entorno.
• Planos y croquis del inmueble: Los planos a escala que detallan las dimensiones y distribución del inmueble mostrando la disposición de las habitaciones, de las zonas comunes y cualquier otra característica relevante.
• Reportaje fotográfico: Fotografías representativas para la definición de las calidades generales de los materiales, acabados e instalaciones.

La documentación textual es la que sirve para comprobar el estado del inmueble en el registro de la propiedad y catastro o para conocer otros aspectos legales como la situación urbanística, calificación pública, condiciones de arrendamiento, etc.

• Documentación registral: Escritura de propiedad, nota simple registral y certificación registral. Cada documento tiene una finalidad diferente y un contenido específico pero en el ámbito de las tasaciones inmobiliarias cualquiera de las tres documentaciones aporta información importante para para incluir en el informe:
  • La escritura de propiedad es el documento legal formalizado ante notario que contiene la información detallada sobre la identidad del propietario, la descripción del inmueble, las cargas y gravámenes que tiene la propiedad y las limitaciones o restricciones legales.
  • La nota simple registral es el extracto del Registro de la Propiedad que proporciona información básica sobre el inmueble, es un documento de carácter informativo que contiene la identidad del propietario, la descripción del inmueble, las cargas y gravámenes que tiene la propiedad, las limitaciones o restricciones legales. y cualquier otro dato relevante que conste en el registro.
  • La certificación registral es el documento expedido por el Registro de la Propiedad que tiene validez legal y puede ser utilizada como prueba oficial y verificable de la situación registral de un inmueble.

• Información Catastral: Es la información descriptiva y gráfica obtenida directamente a través de la oficina virtual del Catastro que describe la realidad material del inmueble.
• Documentación urbanística: Para el caso de valoración de suelos se aportará la documentación urbanística para obtener la información sobre el aprovechamiento que tiene el terreno; uso permitido, edificabilidad, ocupación, etc..
• Proyecto y licencia de obra: En el caso de inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación se aportarán el proyecto y la licencia de obra ya que son los documentos que describen el inmueble resultante y que certifican que el proyecto cuenta con los permisos necesarios y cumple con las regulaciones vigentes. En el caso de inmuebles en construcción o rehabilitación se aportará adicionalmente el resumen del presupuesto de ejecución material y última certificación de la obra, documentos que proporcionan información sobre los costes estimados de los materiales y la mano de obra necesarios para completar el proyecto.
• Cédula de Calificación: En el caso de inmuebles sujetos a protección pública se incluirá la cédula de calificación o documento que determine el valor máximo legal.
• Contrato de arrendamiento: En el caso de que la finalidad de la tasación sea determinar el valor de renta se incluirá el contrato de arrendamiento que contiene la información sobre la renta pactada y el plazo de duración del alquiler, entre otras condiciones
• Balance y cuenta de resultados: Para el caso de inmuebles ligados a una explotación económica se aportará el balance de cuentas y resultados de los últimos ejercicios por ser la documentación que aporta la información financiera sobre la rentabilidad de la actividad.
• Otras documentación: Se incluirá además cualquier otra documentación que a juicio del tasador pueda aportar información relevante a considerar en la determinación del valor de tasación; Estatutos de la comunidad de propietarios, licencia de actividad, licencia de apertura, etc.

El Real Decreto Legislativo 7/2015 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana distingue sólo dos situaciones de suelo, el suelo rural (rústico) y el suelo urbanizado. Hay que aclarar que algunos planeamientos urbanísticos no guardan correspondencia con estas dos calificaciones posibles por tratarse de normativas con aprobación anterior a la vigente Ley del Suelo, el caso mas común es el de suelo calificado por muchos planeamientos urbanísticos como urbanizable.

Suelo rural es el suelo declarado como no urbanizable, el que no ha terminado la correspondiente actuación de urbanización o el que no reúne las condiciones para ser declarado suelo urbanizado.

• Es derecho de los propietarios de suelo rural utilizarlos de conformidad con su naturaleza, pudiendo dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales. Con carácter excepcional y con las condiciones previstas en la legislación de ordenación territorial y urbanística podrán legitimarse actos y usos específicos que sean de interés público o social por su contribución a la ordenación y el desarrollo rurales o porque hayan de emplazarse en el medio rural. Están prohibidas en suelo rural las parcelaciones urbanísticas salvo en los que hayan sido incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización.
• Es deber de los propietarios de suelo rural:
  • Mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio, inundación, para la seguridad o salud públicas, daño o perjuicio a terceros o al interés general, incluido el ambiental.
  • Prevenir la contaminación del suelo, el agua o el aire.
  • Mantener el establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las actividades que se desarrollen en el suelo.
  • Cuando los terrenos integren una unidad apta para urbanizar por reunir las condiciones físicas y jurídicas requeridas legalmente costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización y las infraestructuras de conexión con las redes generales.

Suelo urbanizado es el que cuenta con los servicios de infraestructuras mínimos requeridos por la legislación urbanística. Estos servicios en general son: acceso rodado, encintado de aceras, abastecimiento de agua, red de vertido y suministro de energía eléctrica pudiendo existir peculiaridades en núcleos tradicionales legalmente asentados en medio rural.

• Es derecho de los propietarios de suelo urbanizado la instalación, construcción o edificación permitidas, siempre que los terrenos se integren en una unidad apta para ello por reunir las condiciones físicas y jurídicas requeridas legalmente.
• Es deber de los propietarios de suelo urbanizado edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable.

Para la tasación de suelo rural en una expropiación (rústico) se utiliza la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración. La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.

• El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.
• Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación se utilizará como tipo de capitalización la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento de la deuda pública del Estado en mercados secundarios a tres años.

Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasan por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.

En ninguno de los casos podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados.

Para la tasación de suelo urbanizado en una expropiación existen diferentes casos en función del estado del suelo:

Para la tasación de suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física se valora por el método residual estático:

• a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.
• Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.
• b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.
• c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

Para la tasación de suelo urbanizado que está edificado o en curso de edificación, se valora por el método de comparación lo existente y se valora además el suelo por el método residual estático considerando el mayor valor de los dos:

• a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.
• b) El determinado por el método residual del apartado anterior, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.

Para la tasación de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, se valora por el método residual estático a que se refieren los apartados anteriores considerando los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen.

En la tasación de plantaciones y sembrados se utiliza el criterio de valor de reposición a nuevo y se deben considerar además de plantaciones y sembrados, la jardinería, vallas, cerramientos, canalizaciones, instalaciones, etc. con el requisito de que no sean recuperables, que estén en uso y que se pierdan con motivo de la expropiación. Se calculará con independencia del suelo y afectado por un coeficiente que considere la antigüedad.

En la valoración de cultivos y sembrados es corriente admitir el valor de la cosecha perdida y el valor del lucro cesante.

En la tasación de edificaciones se valoran las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajustqn a la legalidad y se hace con el criterio de valor de reposición a nuevo. Para calcular la reposición se tienen en cuenta la antigüedad en función del uso y el estado de conservación. Se establecerá una ecuación de decrecimiento de valor con arreglo a la antigüedad si no se dispone de ella reglamentariamente.

Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación y por tanto no es posible calcular conjuntamente suelo y edificación el valor del suelo será el que corresponda, y el valor de la edificación por reposición reducido en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil.

En el caso de la Ley 6/98, las edificaciones y construcciones que puedan existir sobre el suelo, se calcula de acuerdo con la normativa catastral en función de su coste de reposición, corregido en atención a la antigüedad y estado de conservación de las mismas. Nótese que en este caso la ley no se remite al valor fiscal, sino que obliga a calcularlo de acuerdo con la normativa catastral.

Las indemnizaciones a favor de arrendatarios de suelo rural (rústico) se fijan de acuerdo con lo previsto en la Ley de Expropiación Forzosa que establece las normas.

En la indemnización en el caso de suelo rural (rústico) se considerarán:

• 1. Para el caso de expropiación de fincas arrendadas:
  • a) En el supuesto de expropiación total o parcial del derecho del arrendatario, éste tendrá derecho frente al expropiante:
    • 1º Al importe de una renta anual actualizada y además al de una cuarta parte de dicha renta por cada año o fracción que falte para expiración del período mínimo o el de la prórroga legal en que se halle. Cuando la expropiación sea parcial, estos importes se referirán a la parte de renta que corresponda a la porción expropiada.
    • 2º Al importe de lo que el arrendador deba por gastos y mejoras.
    • 3º A exigir que la expropiación forzosa comprenda la totalidad cuando la conservación de arrendamiento sobre la parte de la finca no expropiada resulte antieconómica para el arrendatario, aunque se redujera la renta.
    • 4º Al importe de las cosechas pendientes que pierda con la expropiación.
    • 5º A la indemnización de los daños y perjuicios que sufra la explotación agrícola de la que el arrendamiento sea uno de los elementos integrantes.
    • 6º A la indemnización que comporte el cambio de residencia, en su caso.
    • 7º Al premio de afección calculado sobre el importe total.
  • b) El expropiante descontará al arrendador del justo precio lo que haya de pagarse al arrendatario por gastos y mejoras cuyo importe corresponda abonar al arrendador.
  • c) En los casos de fincas que tuvieran la condición de rústicas al iniciarse el arrendamiento y hayan adquirido un plusvalor en el expediente de expropiación por corresponderles en tal momento distinta calificación, el propietario expropiado deberá abonar al arrendatario, con cargo a dicho plusvalor, una doceava parte del precio de la tierra por cada año que le reste de vigencia al contrato, valorada la tierra según el precio que tengan las fincas rústicas similares a la arrendada y sin que lo que abone el propietario pueda alcanzar nunca el valor total atribuido a las fincas ni la mitad del plusvalor.
  • d) En los casos de expropiación por causas de interés social, zonas regables u otros en los que el arrendatario tenga un derecho preferente a que se le adjudique otra explotación en sustitución de la expropiada se tendrá en cuenta esta circunstancia para disminuir equitativamente la cuantía de la indemnización.
• 2. Para el caso de expropiación de fincas dadas en aparcería: se tendrán en cuenta las siguientes cantidades:

• a) Una parte alícuota de una renta arrendaticia anual, estimada como aplicable a la finca en cuestión.
• b) El importe de la parte de las cosechas pendientes.
• c) Una parte alícuota igual a la estipulada en el contrato aplicable a la doceava parte del precio de la tierra por cada año que le reste de vigencia al contrato.

La tasación de una concesión administrativa se fija de acuerdo con lo previsto en sus propias disposiciones y en ausencia de ellas según la Ley de Expropiación Forzosa:

• 1ª. Cuando se trata de concesiones perpetuas de bienes de dominio público que tengan establecido un canon concesional, se evaluará la concesión en las fincas rústicas por la media aritmética entre la cantidad resultante de capitalizar al interés legal la renta líquida de rústica aumentada en un 5% o 10%, según sea catastrada o amillarada, y el valor en venta actual de fincas análogas por su clase y situación en el mismo término municipal o comarcal. A este importe se le descontará la cantidad que resulte el importe capitalizado al interés legal del canon concesional.
• 2ª. Cuando se trata de concesiones de servicios públicos o de concesiones mineras otorgadas en fecha anterior a tres años, el precio se establecerá por el importe capitalizado al interés legal de los rendimientos líquidos de la concesión en los tres últimos años, teniendo en cuenta, en su caso, el plazo de reversión. Sin embargo, en ningún caso el precio podrá ser inferior al valor material de las instalaciones de que disponga la concesión y que estén afectas a la misma, teniendo en cuenta, en el caso de concesiones temporales, el valor de amortización de estas instalaciones, considerando el plazo que resta para la reversión.
• 3ª. En las concesiones que llevasen menos de tres años establecidas o que no estuviesen en funcionamiento por estar todavía dentro del plazo de instalación, la determinación del precio se ajustará a las normas del artículo.

El tasador inmobiliario es el profesional especializado en la valoración de bienes inmuebles. Los informes más habituales que elabora el tasador son la tasación vivienda, tasación local comercial, tasación nave industrial y tasación terreno pero la valoración puede hacerse sobre cualquier otro tipo de inmueble, como es el caso de oficinas, garajes, trasteros o edificios completos.

El trabajo del tasador tiene diferentes finalidades según las necesidades de cada cliente, las más solicitadas son la tasación de asesoramiento, tasación por herencia, tasación por separación, tasación pericial contradictoria, tasación por reclamación de plusvalía, tasación por reclamación del valor catastral, tasación por expropiación y tasación judicial.

Al tasador que interviene en un proceso judicial se le denomina perito judicial inmobiliario u otros términos de uso común como perito tasador, perito tasaciones inmobiliarias o perito tasador inmobiliario.