Dudas frecuentes

Los elementos especulativos son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para la determinación del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamiento ligado a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o inversiones que impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya presencia futura no esté asegurada.

Inmueble en rehabilitación es todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado obras que reúnan los siguientes requisitos:

• a) Que cuenten con la correspondiente licencia.
• b) Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.
• c) Que alterando o no sus elementos estructurales impliquen el acondicionamiento de al menos el 50% de su superficie edificada antes del inicio de las obras. A estos efectos se considerarán como obras de acondicionamiento las destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio mediante la sustitución, restauración o modernización de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones, y las que tengan por objeto alterar sustancialmente la morfología de la edificación, amplíen o no la superficie edificada.
• d) Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50% del valor de reemplazamiento bruto de la edificación (excluido el valor del terreno). Cuando la valoración se refiera a un edificio completo y se esté procediendo a su reforma parcial, la definición precedente podrá aplicarse a la parte afectada por las obras cuando éstas alcancen al menos una planta completa.

Un inmueble ligado a una explotación económica es todo edificio, o elemento de edificio, de uso monovalente que está o puede estar vinculado a una explotación económica. Entre otros se incluirán los siguientes tipos:

• a) Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de producción agraria.
• b) Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio de transporte.
• c) Inmuebles hoteleros, en sus diversas categorías y tipologías.
• d) Hospitales y otras instalaciones de carácter sanitario.
• e) Instalaciones recreativas, deportivas y de espectáculos.
• f) Centros de enseñanza y otras instalaciones culturales.
• g) Centros de equipamiento social.
• h) Residencias estudiantiles, para la tercera edad o similares. Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas para un uso concreto, permitan, a juicio del tasador, su utilización para otros permitidos.
• En ningún caso se entenderán como instalaciones polivalentes aquéllas con características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, como son las cámaras acorazadas ; cámaras frigoríficas ; instalaciones de lavandería, cocina y de servicios específicos en establecimientos de hostelería.

Se entiende por mercado al entorno inmobiliario homogéneo (barrio, pedanía, localidad, comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rústica o terreno), o, cuando su uso o características no permitan disponer de comparables en dicha área, el mercado inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotación agraria del cultivo dominantes correspondiente) siempre que resulte representativo para su comparación dentro del territorio nacional.

Se entiende por protección pública cualquier régimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmueble objeto de valoración.

El valor de mercado según la Orden ECO, normativa de referencia en el ámbito de las tasaciones inmobiliarias, es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. A tal efecto se considerará:

• a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato.
• b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.
• c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.
• d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización.

El valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en proyecto, construcción o rehabilitación en la fecha de su terminación, si se construye en los plazos estimados y con las características técnicas contenidas en su proyecto de edificación o rehabilitación.

El valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposición puede ser: bruto o neto:

El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc. ) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.

El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.

El valor hipotecario es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. En la determinación a que se refiere el apartado anterior no se incluirán los elementos especulativos.

El valor máximo legal es el precio máximo de venta de un inmueble o vivienda, en su caso, sujeto a protección pública, establecido en la normativa específica que le sea aplicable.

El valor intermedio de obra es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasación inicial y durante la construcción o rehabilitación de un elemento o edificio, en los que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra circunstancia de la construcción que pueda afectar al valor de tasación. Su emisión no implica la actualización de los valores contenidos en la valoración inicial.

Los dos conceptos se suelen utilizar como sinónimos pero existen diferencias:

Se entiende por valor el grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer unas necesidades o proporcionar un deleite. Es individual y subjetivo, dependiendo de la utilidad, necesidad y de la cantidad, en un momento determinado, siendo por tanto variable con el tiempo. El valor da la importancia de una cosa como medida de intercambio. El precio es la fijación del valor en el mercado en la moneda de uso, reflejando el valor de transmisión del bien, y por tanto está sujeto a las variaciones objetivas del bien que se transmite y variaciones subjetivas de los sujetos que intervienen en la transacción. Es la confluencia entre el valor mínimo al que está dispuesto a vender el vendedor y qué valor máximo está dispuesto a pagar el comprador.

Oferta es la cantidad de un bien o servicio que a un determinado precio y en un momento y espacio determinado está dispuesto a vender el que lo posee. Demanda es el deseo de los sujetos a adquirir bienes a determinados precios. Los elementos que definen la demanda son el deseo y la capacidad de pago. Si no hay deseo y capacidad de pago la demanda no puede hacerse efectiva.

La vivienda para primera residencia es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual.

La vivienda para segunda residencia es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como residencia temporal, independientemente de su destino actual.

La vida útil es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin a que se destina. Será total si se calcula desde el momento de la construcción o última rehabilitación integral y será residual si se calcula desde la fecha de la tasación.

Los dos son términos utilizados en los casos de tasación por expropiación:

El justiprecio es el precio justo que la Administración expropiante o el beneficiario de la expropiación debe satisfacer al propietario de un bien, al que se le priva del mismo. Comprende, además del valor del bien, otros conceptos de los que se trata en el capítulo correspondiente. El justiprecio se fija, o bien por avenencia entre las partes, o bien por el Jurado de Expropiación, o bien lo fijan los Tribunales.

La hoja de aprecio es el documento en el que cada una de las partes concretan el valor en que estimen el objeto que se expropia. Suele ir acompañada de justificaciones y/o alegaciones.

Los principios de valoración son:

• Principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.
• Principio de finalidad según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.
• Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.
• Principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.
• Principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.
• Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un m valor de tasación.
• Principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.
• Principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.
• Principio de transparencia, según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.
• Principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.