12.37 Cómo se hace la tasación de un terreno rústico con vivienda

¿Qué es la tasación de un terreno rústico con vivienda?

La tasación de un terreno rústico con vivienda permite determinar el valor de mercado de una parcela rústica en la que existe una edificación destinada total o parcialmente a uso residencial.

En este tipo de inmueble no se valora únicamente la superficie del terreno ni tampoco la vivienda de forma aislada. Es necesario analizar el conjunto formado por la parcela, la edificación, los accesos, los servicios disponibles, el estado de conservación y la situación urbanística de la construcción.

Una vivienda situada en terreno rústico puede tener valores muy distintos según su legalidad, antigüedad, uso permitido, estado, superficie, acceso, disponibilidad de agua y electricidad, entorno y posibilidades reales de uso. Por eso, la tasación debe estudiar tanto el terreno como la vivienda existente.

¿Qué datos del terreno rústico con vivienda se utilizan en la tasación?

Para tasar un terreno rústico con vivienda se analizan primero los datos del terreno: superficie, ubicación, forma de la parcela, accesos, pendiente, orientación, cerramientos, disponibilidad de agua, caminos, uso actual, cultivos, arbolado y relación con el entorno.

Después se revisan los datos de la vivienda: superficie construida, distribución, número de plantas, antigüedad, sistema constructivo, estado de conservación, instalaciones, abastecimiento, saneamiento, electricidad, accesos, habitabilidad y necesidad de reformas.

Además, se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística para verificar la superficie de la parcela, la descripción de la edificación, su antigüedad, su situación legal, el uso permitido, posibles afecciones, servidumbres y diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.

¿Cómo se calcula el valor de un terreno rústico con vivienda?

La metodología más habitual es el método de comparación, analizando inmuebles similares situados en el mismo municipio, comarca o entorno comparable.

En este tipo de tasación es importante buscar referencias que combinen terreno rústico y vivienda, ya que no siempre resulta adecuado sumar de forma automática el valor de una parcela rústica y el coste de una edificación residencial.

El valor se obtiene teniendo en cuenta la utilidad real del conjunto, el estado de la vivienda, la calidad del acceso, los servicios disponibles, la situación documental y la demanda existente para este tipo de inmuebles en la zona.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de un terreno rústico con vivienda puede variar mucho según la situación de la edificación. No tiene el mismo comportamiento una vivienda correctamente documentada, accesible y en buen estado que una construcción antigua, sin servicios suficientes o con dudas urbanísticas.

También influyen la superficie de la parcela, la privacidad, las vistas, la proximidad a núcleo urbano, el estado de los caminos, la disponibilidad de agua, electricidad y saneamiento, la existencia de otras construcciones, el uso agrícola del terreno y las posibles limitaciones urbanísticas o medioambientales.

Por eso, dos terrenos rústicos con vivienda pueden tener valores distintos aunque tengan superficies parecidas, si cambia el estado de la vivienda, su legalidad, el acceso, los servicios, la ubicación o la funcionalidad real del conjunto.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un terreno rústico con vivienda

La tasación de un terreno rústico con vivienda puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, expropiaciones, comprobaciones de valores, liquidaciones de empresa o repartos entre varios propietarios.

También resulta útil cuando existen dudas sobre el valor de una casa en terreno rústico, cuando la vivienda no aparece correctamente descrita en la documentación, cuando hay diferencias entre Catastro y Registro o cuando se necesita analizar la situación urbanística de la edificación.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del conjunto de forma razonada, teniendo en cuenta no solo la superficie del terreno, sino también la vivienda existente, su estado, documentación, servicios, accesos y posibilidades reales de uso.