13.01 Cómo se hace la tasación de un piso

¿Qué es la tasación de un piso?

La tasación de un piso permite determinar el valor de mercado de una vivienda situada dentro de un edificio plurifamiliar. Es decir, no se valora una casa aislada ni un terreno independiente, sino una vivienda que forma parte de un edificio con portal, escalera, vecinos, zonas comunes y, en muchos casos, ascensor.

Por eso, en la tasación no solo importa cómo está el piso por dentro. También influye la planta en la que se encuentra, si el edificio tiene ascensor, el estado del portal, la antigüedad de la finca, la accesibilidad, la existencia de patios interiores, terrazas, garaje, trastero o cualquier otro elemento vinculado a la vivienda.

Un piso reformado en una planta alta con ascensor puede tener un comportamiento de mercado distinto al de otro piso de la misma calle situado en una planta baja, sin ascensor o pendiente de reforma. Esa diferencia es precisamente la que debe analizar una tasación profesional.

¿Qué datos del piso se utilizan en la tasación?

Para tasar un piso se parte de los datos concretos de la vivienda: superficie, distribución, número de dormitorios, baños, orientación, altura, estado de conservación, calidades, reformas realizadas y grado de aprovechamiento de los espacios.

También se revisa la documentación disponible. Es habitual comprobar la referencia catastral, la descripción registral, la superficie indicada en Catastro y Registro, y si existen diferencias con la superficie comprobada o con la realidad física del inmueble.

Además, se tiene en cuenta el edificio donde se ubica el piso. No tiene el mismo valor una vivienda en una finca rehabilitada, con ascensor y portal actualizado, que otra en un edificio con zonas comunes deterioradas o con barreras de accesibilidad.

¿Cómo se calcula el valor de un piso?

El método más habitual para tasar un piso es el método de comparación. Consiste en analizar viviendas similares situadas en el mismo entorno y corregir las diferencias respecto al piso que se está valorando.

No basta con mirar el precio medio por metro cuadrado de la zona. Hay que comprobar si los pisos comparables tienen una superficie parecida, si están reformados o no, si tienen ascensor, qué planta ocupan, si disponen de garaje o trastero y si realmente son comparables con la vivienda objeto de tasación.

A partir de ese análisis se obtiene un valor unitario razonado, normalmente expresado en euros por metro cuadrado, que se aplica a la superficie adoptada para calcular el valor final del piso.

Aspectos que suelen cambiar el valor

En la práctica, los factores que más suelen modificar el valor de un piso son la planta, el ascensor, el estado de reforma, la superficie real, la orientación, la distribución y la existencia de anejos.

También pueden influir circunstancias menos visibles para el propietario, como una diferencia entre Catastro y Registro, una superficie mal descrita, una terraza incorporada, un trastero vinculado o una plaza de garaje que figure como finca independiente.

Por eso, dos pisos que aparentemente parecen similares pueden tener valores distintos una vez se revisan la documentación, la superficie y los comparables de mercado.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un piso

La tasación de un piso suele solicitarse antes de una compraventa, en una herencia, en un divorcio, en una extinción de condominio, en un procedimiento judicial o cuando varios propietarios necesitan fijar un valor objetivo.

También es útil cuando el propietario no tiene claro si el precio de venta es razonable, cuando existen discrepancias familiares sobre el valor o cuando se necesita justificar una cifra ante terceros.

En estos casos, una tasación independiente permite trabajar con un valor técnico y no solo con referencias orientativas de portales inmobiliarios.