12.33 Cómo se hace la tasación de un terreno o suelo

¿Qué es la tasación de un terreno o suelo?

La tasación de un terreno o suelo permite determinar el valor de mercado de una parcela o superficie de terreno, teniendo en cuenta su situación física, jurídica, urbanística y económica.

En este tipo de valoración no se analiza únicamente la superficie. El valor de un terreno depende principalmente de su clasificación urbanística, su uso permitido, su edificabilidad, sus accesos, su ubicación, su forma, su topografía, los servicios disponibles y las posibilidades reales de aprovechamiento.

No tiene el mismo valor un terreno urbano, un terreno rústico, una parcela edificable, un solar preparado para construir o un terreno sin aprovechamiento urbanístico inmediato. Por eso, antes de valorar el suelo es necesario entender qué se puede hacer realmente con él.

¿Qué datos del terreno o suelo se utilizan en la tasación?

Para tasar un terreno o suelo se analizan datos como la superficie, ubicación, forma de la parcela, frente a vial, fondo, pendiente, accesos, cerramientos, servicios disponibles, entorno, uso actual y posible aprovechamiento.

También se revisa su situación urbanística: clasificación del suelo, calificación, uso permitido, edificabilidad, ocupación, altura máxima, retranqueos, alineaciones, grado de urbanización, cargas urbanísticas pendientes y posibles limitaciones derivadas del planeamiento.

Además, se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística para verificar la superficie, titularidad, linderos, referencia catastral, descripción registral, afecciones, servidumbres y posibles diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.

¿Cómo se calcula el valor de un terreno o suelo?

La metodología aplicable depende del tipo de suelo y de su aprovechamiento real. En muchos casos puede utilizarse el método de comparación, analizando terrenos similares situados en el mismo entorno o en zonas comparables.

Cuando se trata de suelos con capacidad edificatoria, también puede ser necesario analizar el aprovechamiento urbanístico, la edificabilidad permitida, el uso previsto y el valor del producto inmobiliario que podría desarrollarse, siempre teniendo en cuenta los costes, riesgos y condiciones reales de ejecución.

El objetivo es obtener un valor razonado del terreno, evitando aplicar precios genéricos por metro cuadrado sin comprobar antes qué tipo de suelo es, qué permite la normativa y qué demanda existe realmente en el mercado.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de un terreno puede variar mucho según su situación urbanística. Una parcela urbana con posibilidad real de edificación no se comporta igual que un terreno rústico, un suelo pendiente de desarrollo o una parcela con limitaciones de uso.

También influyen la forma de la parcela, el acceso, la pendiente, la orientación, la disponibilidad de servicios, la proximidad a núcleos urbanos, la demanda de la zona, la existencia de construcciones, servidumbres, afecciones o cargas pendientes.

Por eso, dos terrenos con superficies parecidas pueden tener valores muy distintos si cambia su clasificación, edificabilidad, ubicación, aprovechamiento, grado de urbanización o posibilidad real de uso.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un terreno o suelo

La tasación de un terreno o suelo puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, expropiaciones, comprobaciones de valores, liquidaciones de empresa o repartos entre varios propietarios.

También resulta útil cuando existen dudas sobre si un terreno es urbano, rústico, edificable, no edificable, solar, parcela pendiente de desarrollo o suelo con algún tipo de limitación urbanística.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del terreno de forma razonada, teniendo en cuenta no solo su superficie, sino también su situación urbanística, documentación, aprovechamiento real y mercado aplicable.