13.32 Cómo se hace la tasación de una nave almacén

¿Qué es la tasación de una nave almacén?

La tasación de una nave almacén permite determinar el valor de mercado de una nave destinada principalmente al depósito, guarda, clasificación o almacenamiento de mercancías, materiales, maquinaria, vehículos u otros bienes.

A diferencia de una nave industrial con actividad productiva compleja o de una nave logística especializada, una nave almacén suele tener una función más sencilla, vinculada al almacenamiento y al apoyo de una actividad empresarial, agrícola, comercial o industrial.

Esto no significa que tenga menor importancia. Su valor depende de la superficie útil de almacenamiento, la altura libre, los accesos, la facilidad de carga y descarga, el estado de conservación, la seguridad y la relación con la parcela o espacio exterior disponible.

¿Qué datos de la nave almacén se utilizan en la tasación?

Para tasar una nave almacén se analizan datos como la superficie construida, superficie de parcela, altura libre, estructura, cubierta, cerramientos, pavimento, accesos, portones, ventilación, iluminación, instalaciones, estado de conservación y posibilidad real de uso como espacio de almacenamiento.

También se revisa si la nave dispone de zonas auxiliares, oficinas pequeñas, aseos, altillos, entreplantas, patios, zonas de carga, acceso para vehículos, cerramiento perimetral o espacios exteriores que mejoren su funcionalidad.

Además, se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística para verificar la superficie, el uso, la parcela vinculada, la situación de la construcción y posibles diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.

¿Cómo se calcula el valor de una nave almacén?

La metodología más habitual es el método de comparación, analizando naves almacén o inmuebles similares situados en el mismo entorno, municipio, polígono o zona comparable.

No basta con aplicar un precio medio por metro cuadrado construido. Hay que valorar si las referencias comparables tienen una utilidad parecida como almacén, si cuentan con altura suficiente, acceso cómodo, buen estado, espacio exterior y una ubicación adecuada para la actividad a la que sirven.

El objetivo es obtener un valor razonado del conjunto, teniendo en cuenta tanto la edificación como la parcela, los accesos, los espacios auxiliares y la capacidad real del inmueble para funcionar como almacén.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de una nave almacén puede variar mucho según su funcionalidad. Una nave diáfana, seca, segura, con buena altura y acceso cómodo puede tener mayor valor que otra de superficie similar pero con mala ventilación, cubierta deficiente o entrada limitada.

También influyen la posibilidad de entrada de furgonetas o camiones, la anchura del portón, el estado del pavimento, la facilidad de maniobra, la existencia de patio, la seguridad, la iluminación, la instalación eléctrica y la cercanía a vías de comunicación o zonas de actividad.

Por eso, dos naves almacén con superficies parecidas pueden tener valores distintos si una permite un uso sencillo y eficaz como espacio de almacenamiento y otra presenta problemas de acceso, humedad, altura, conservación o adaptación.

Cuándo conviene solicitar la tasación de una nave almacén

La tasación de una nave almacén puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, concursos de acreedores, liquidaciones de empresa, garantías, repartos entre socios o valoración de activos empresariales.

También resulta útil cuando existen dudas sobre si el inmueble debe valorarse como nave industrial, almacén, construcción auxiliar o espacio vinculado a otra actividad.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor de forma razonada, teniendo en cuenta no solo la superficie construida, sino también el uso real como almacén, su estado, accesos, parcela, funcionalidad y situación documental.