13 Guía de tasaciones inmobiliarias por tipo de inmueble
Aquí puedes resolver tus dudas sobre cómo se valoran los distintos tipos de inmuebles: pisos, viviendas unifamiliares, locales comerciales, naves industriales, garajes, trasteros, terrenos, fincas rústicas e inmuebles con varios usos. En esta guía explicamos, de forma sencilla, qué datos se tienen en cuenta en una tasación, qué metodología suele aplicarse y qué particularidades pueden influir en el valor según cada tipología. También puedes aprovechar nuestra experiencia como tasadores inmobiliarios independientes para consultarnos tu caso concreto y tomar decisiones informadas antes de vender, comprar, repartir, heredar o valorar un inmueble.
- 13.01 Cómo se hace la tasación de un piso
- 13.02 Cómo se hace la tasación de un piso con garaje
- 13.03 Cómo se hace la tasación de un piso con trastero
13.01 Cómo se hace la tasación de un piso
¿Qué es la tasación de un piso?
La tasación de un piso permite determinar el valor de mercado de una vivienda situada dentro de un edificio plurifamiliar. Es decir, no se valora una casa aislada ni un terreno independiente, sino una vivienda que forma parte de un edificio con portal, escalera, vecinos, zonas comunes y, en muchos casos, ascensor.
Por eso, en la tasación no solo importa cómo está el piso por dentro. También influye la planta en la que se encuentra, si el edificio tiene ascensor, el estado del portal, la antigüedad de la finca, la accesibilidad, la existencia de patios interiores, terrazas, garaje, trastero o cualquier otro elemento vinculado a la vivienda.
Un piso reformado en una planta alta con ascensor puede tener un comportamiento de mercado distinto al de otro piso de la misma calle situado en una planta baja, sin ascensor o pendiente de reforma. Esa diferencia es precisamente la que debe analizar una tasación profesional.
¿Qué datos del piso se utilizan en la tasación?
Para tasar un piso se parte de los datos concretos de la vivienda: superficie, distribución, número de dormitorios, baños, orientación, altura, estado de conservación, calidades, reformas realizadas y grado de aprovechamiento de los espacios.
También se revisa la documentación disponible. Es habitual comprobar la referencia catastral, la descripción registral, la superficie indicada en Catastro y Registro, y si existen diferencias con la superficie comprobada o con la realidad física del inmueble.
Además, se tiene en cuenta el edificio donde se ubica el piso. No tiene el mismo valor una vivienda en una finca rehabilitada, con ascensor y portal actualizado, que otra en un edificio con zonas comunes deterioradas o con barreras de accesibilidad.
¿Cómo se calcula el valor de un piso?
El método más habitual para tasar un piso es el método de comparación. Consiste en analizar viviendas similares situadas en el mismo entorno y corregir las diferencias respecto al piso que se está valorando.
No basta con mirar el precio medio por metro cuadrado de la zona. Hay que comprobar si los pisos comparables tienen una superficie parecida, si están reformados o no, si tienen ascensor, qué planta ocupan, si disponen de garaje o trastero y si realmente son comparables con la vivienda objeto de tasación.
A partir de ese análisis se obtiene un valor unitario razonado, normalmente expresado en euros por metro cuadrado, que se aplica a la superficie adoptada para calcular el valor final del piso.
Aspectos que suelen cambiar el valor
En la práctica, los factores que más suelen modificar el valor de un piso son la planta, el ascensor, el estado de reforma, la superficie real, la orientación, la distribución y la existencia de anejos.
También pueden influir circunstancias menos visibles para el propietario, como una diferencia entre Catastro y Registro, una superficie mal descrita, una terraza incorporada, un trastero vinculado o una plaza de garaje que figure como finca independiente.
Por eso, dos pisos que aparentemente parecen similares pueden tener valores distintos una vez se revisan la documentación, la superficie y los comparables de mercado.
Cuándo conviene solicitar la tasación de un piso
La tasación de un piso suele solicitarse antes de una compraventa, en una herencia, en un divorcio, en una extinción de condominio, en un procedimiento judicial o cuando varios propietarios necesitan fijar un valor objetivo.
También es útil cuando el propietario no tiene claro si el precio de venta es razonable, cuando existen discrepancias familiares sobre el valor o cuando se necesita justificar una cifra ante terceros.
En estos casos, una tasación independiente permite trabajar con un valor técnico y no solo con referencias orientativas de portales inmobiliarios.
13.02 Cómo se hace la tasación de un piso con garaje
¿Qué es la tasación de un piso con garaje?
La tasación de un piso con garaje permite determinar el valor de mercado del conjunto formado por la vivienda y la plaza de aparcamiento. En este caso no se valora únicamente el piso, sino también el efecto que tiene el garaje sobre el valor total del inmueble.
El garaje puede estar vinculado registralmente a la vivienda, formar parte de la misma finca o constituir una finca independiente. Esta diferencia es importante, porque no siempre se valora igual una plaza inseparable del piso que una plaza que puede venderse o transmitirse de forma separada.
Además, el valor que aporta el garaje depende mucho de la zona. En barrios con dificultad de aparcamiento puede tener un peso relevante, mientras que en zonas con abundante estacionamiento o menor demanda puede tener una incidencia más limitada.
¿Qué datos del piso y del garaje se utilizan en la tasación?
Para tasar un piso con garaje se analizan primero los datos propios de la vivienda: superficie, distribución, planta, orientación, estado de conservación, antigüedad, calidades, reformas realizadas, existencia de ascensor y características generales del edificio.
Después se revisan los datos concretos de la plaza de garaje: superficie, ubicación dentro del aparcamiento, facilidad de acceso, anchura, maniobrabilidad, proximidad a la rampa o al ascensor, estado del garaje comunitario y comodidad real de uso.
También se comprueba la documentación catastral y registral para saber si la plaza está vinculada al piso, si tiene referencia propia, si figura como anejo o si constituye una finca independiente. Esta comprobación ayuda a decidir cómo debe incorporarse el garaje al valor final.
¿Cómo se calcula el valor de un piso con garaje?
La metodología más habitual es el método de comparación, analizando viviendas similares en el mismo entorno y teniendo en cuenta si incluyen o no plaza de garaje.
Cuando existe mercado suficiente, puede analizarse por separado el valor del piso y el valor de la plaza de garaje. En otros casos, el garaje se integra dentro del valor conjunto del inmueble, especialmente cuando aparece vinculado a la vivienda o cuando los comparables utilizados ya incluyen plaza.
El objetivo no es sumar una cantidad genérica al valor del piso, sino comprobar cuánto aporta realmente el garaje en ese mercado concreto y cómo afecta al valor final de la vivienda.
Aspectos que suelen cambiar el valor
El valor de un piso con garaje puede variar según la relación entre ambos elementos. No es lo mismo una vivienda con una plaza cómoda y bien situada que otra con una plaza estrecha, de difícil maniobra o situada en un garaje con accesos complicados.
También influye si la plaza se encuentra en el mismo edificio, en otro edificio cercano, en planta sótano, en superficie, en régimen de propiedad independiente o vinculada registralmente al piso.
Por eso, dos pisos parecidos pueden tener valores distintos si uno dispone de una plaza de garaje útil y demandada en la zona y el otro no, o si la plaza tiene una funcionalidad limitada.
Cuándo conviene solicitar la tasación de un piso con garaje
La tasación de un piso con garaje puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales o repartos entre varios propietarios.
También resulta útil cuando se quiere saber si el garaje debe valorarse de forma conjunta con la vivienda o de forma separada, especialmente cuando tiene referencia catastral propia o finca registral independiente.
En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del conjunto y evitar estimaciones simplificadas que no tengan en cuenta la situación real de la vivienda y de la plaza de aparcamiento.