13.29 Cómo se hace la tasación de una nave industrial con oficinas

¿Qué es la tasación de una nave industrial con oficinas?

La tasación de una nave industrial con oficinas permite determinar el valor de mercado de una nave que combina una zona principal destinada a actividad industrial, logística, productiva o de almacenamiento con espacios acondicionados para uso administrativo, comercial o de gestión.

En este tipo de inmueble no toda la superficie cumple la misma función. La zona de nave puede destinarse a producción, taller, carga, descarga o almacén, mientras que las oficinas pueden funcionar como recepción, administración, salas de reunión, despachos, archivo, atención a clientes o apoyo a la actividad empresarial.

Por eso, la tasación debe analizar cómo se relacionan ambas partes, qué proporción ocupa cada uso, qué grado de acondicionamiento tienen las oficinas y si el conjunto resulta funcional para una actividad económica real.

¿Qué datos de la nave industrial con oficinas se utilizan en la tasación?

Para tasar una nave industrial con oficinas se analizan primero los datos generales del inmueble: superficie construida, superficie de parcela, altura libre de la nave, estructura, cubierta, accesos, portones, patios, muelles de carga, instalaciones, estado de conservación y ubicación dentro del polígono o zona industrial.

Después se revisan específicamente las oficinas: superficie, distribución, estado de acabados, climatización, iluminación, ventilación, aseos, accesibilidad, independencia respecto a la zona de nave y calidad constructiva.

También se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística para verificar la superficie, el uso, la descripción de la construcción, la existencia de entreplantas, zonas administrativas, ampliaciones interiores y posibles diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.

¿Cómo se calcula el valor de una nave industrial con oficinas?

La metodología más habitual es el método de comparación, analizando naves similares situadas en el mismo polígono, en el mismo municipio o en zonas industriales comparables.

En este caso, no suele ser adecuado valorar toda la superficie del mismo modo sin analizar su uso real. La superficie industrial, las oficinas, las entreplantas, los vestuarios, los almacenes auxiliares y los patios pueden tener distinta aportación al valor total.

El objetivo es obtener un valor razonado del conjunto, teniendo en cuenta si las oficinas mejoran la funcionalidad de la nave, si están correctamente integradas y si responden a una demanda real dentro del mercado industrial de la zona.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de una nave industrial con oficinas puede variar mucho según la proporción y calidad de la zona administrativa. Una nave con oficinas bien acondicionadas, útiles y proporcionadas a la actividad puede tener mayor atractivo que otra con oficinas obsoletas, excesivas o mal integradas.

También influyen la independencia de accesos, la imagen exterior, la existencia de recepción, salas de reunión, climatización, aseos, vestuarios, zonas de personal, instalación eléctrica, telecomunicaciones y facilidad para adaptar el inmueble a distintas empresas.

Por eso, dos naves con superficies similares pueden tener valores distintos si una combina de forma equilibrada zona industrial y oficinas, mientras que otra presenta una distribución menos funcional o requiere reformas importantes para su uso empresarial.

Cuándo conviene solicitar la tasación de una nave industrial con oficinas

La tasación de una nave industrial con oficinas puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, concursos de acreedores, liquidaciones de empresa, garantías, repartos entre socios o valoración de activos empresariales.

También resulta útil cuando existen dudas sobre el peso que deben tener las oficinas dentro del valor total, cuando la nave forma parte de una sociedad o cuando se quiere justificar el valor de un inmueble industrial con usos diferenciados.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor de forma razonada, distinguiendo entre la superficie industrial, las oficinas, las zonas auxiliares, la parcela y la funcionalidad real del conjunto.