13.28 Cómo se hace la tasación de una nave industrial

¿Qué es la tasación de una nave industrial?

La tasación de una nave industrial permite determinar el valor de mercado de un inmueble destinado a usos industriales, productivos, logísticos, de almacenamiento, taller o actividad empresarial.

En este tipo de inmueble no se valora únicamente la superficie construida. También influyen la altura libre, la estructura, los accesos, la ubicación dentro del polígono o zona industrial, la parcela asociada, los patios de maniobra, las instalaciones y la capacidad real para desarrollar una actividad.

Una nave diáfana, con buena altura, acceso para vehículos pesados y espacio exterior operativo no se comporta igual que una nave antigua, con poca altura, mala maniobra, distribución limitada o instalaciones obsoletas. Esa funcionalidad real es uno de los aspectos principales de la tasación.

¿Qué datos de la nave industrial se utilizan en la tasación?

Para tasar una nave industrial se analizan datos como la superficie construida, superficie de parcela, altura libre, tipología estructural, cerramientos, cubierta, accesos, portones, muelles de carga, patios, oficinas interiores, aseos, vestuarios, instalaciones y estado de conservación.

También se revisa su ubicación: si se encuentra en un polígono consolidado, en una zona industrial periférica, junto a vías principales, con buen acceso para transporte, con facilidad de maniobra o en un entorno con demanda empresarial activa.

Además, se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística para verificar la superficie, el uso, la parcela vinculada, la edificabilidad, la situación de la construcción y posibles diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.

¿Cómo se calcula el valor de una nave industrial?

La metodología más habitual es el método de comparación, analizando naves industriales similares situadas en el mismo polígono, en el mismo municipio o en zonas industriales comparables.

No basta con aplicar un precio medio por metro cuadrado construido. Hay que valorar si las naves comparables tienen altura, parcela, accesos, estado, antigüedad, instalaciones y capacidad de uso semejantes.

Cuando la nave incorpora oficinas, patios, zonas de carga, almacenes auxiliares o una parcela con aprovechamiento adicional, puede ser necesario diferenciar la aportación de cada elemento dentro del valor total del inmueble.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de una nave industrial puede variar mucho según su funcionalidad. Una nave con buena altura libre, planta diáfana, acceso cómodo y patio de maniobra puede tener mayor valor que otra de superficie parecida pero con limitaciones de uso o accesibilidad.

También influyen el estado de la cubierta, la estructura, el pavimento, la instalación eléctrica, la existencia de oficinas, la posibilidad de entrada de camiones, la anchura de viales, la cercanía a carreteras principales y la situación urbanística del suelo.

Por eso, dos naves con superficies similares pueden tener valores distintos si una está preparada para una actividad industrial o logística actual y otra requiere reformas importantes o presenta limitaciones para su uso empresarial.

Cuándo conviene solicitar la tasación de una nave industrial

La tasación de una nave industrial puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, concursos de acreedores, liquidaciones de empresa, garantías, repartos entre socios o valoración de activos empresariales.

También resulta útil cuando existen dudas sobre el valor real de la nave, cuando se quiere vender o alquilar, cuando la nave forma parte de una sociedad o cuando se necesita justificar su valor ante terceros.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor de la nave de forma razonada, teniendo en cuenta no solo su superficie, sino también su ubicación, estado, instalaciones, parcela, funcionalidad y capacidad real de uso industrial.