13.24 Cómo se hace la tasación de un local comercial en bruto

¿Qué es la tasación de un local comercial en bruto?

La tasación de un local comercial en bruto permite determinar el valor de mercado de un local que no se encuentra completamente acondicionado para el desarrollo inmediato de una actividad.

Se trata normalmente de locales sin acabados interiores definitivos, sin instalaciones completas, sin distribución adaptada o pendientes de obras de adecuación. En algunos casos pueden estar prácticamente diáfanos y, en otros, contar solo con una ejecución básica.

Un local en bruto no se valora igual que un local terminado y listo para ocupar. Su valor depende de la ubicación, la superficie, la fachada y el potencial de uso, pero también del coste necesario para acondicionarlo y ponerlo en funcionamiento.

¿Qué datos del local comercial en bruto se utilizan en la tasación?

Para tasar un local comercial en bruto se analizan datos como la superficie, fachada, fondo, altura libre, accesos, forma del local, visibilidad, ubicación, estado constructivo, grado de ejecución interior y posibilidades reales de adaptación.

También se revisa si dispone de acometidas, instalación eléctrica, fontanería, saneamiento, ventilación, salida a zonas comunes, posibilidad de aseos, escaparate, cierre exterior y condiciones mínimas para su futuro acondicionamiento.

Además, se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística para verificar su uso, superficie, situación dentro del edificio, posibles limitaciones y coherencia entre la realidad física del local y la documentación disponible.

¿Cómo se calcula el valor de un local comercial en bruto?

La metodología más habitual es el método de comparación, analizando locales similares situados en el mismo entorno o en zonas comparables.

En este caso es importante diferenciar entre locales terminados y locales en bruto. No resulta adecuado comparar directamente un local pendiente de acondicionar con otro que ya dispone de acabados, instalaciones y distribución operativa, salvo que se realicen los ajustes correspondientes.

El valor se obtiene teniendo en cuenta el mercado de locales similares, el grado de adecuación pendiente y la inversión razonable que sería necesaria para poner el inmueble en condiciones de uso comercial efectivo.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de un local comercial en bruto puede variar mucho según el coste y la facilidad de acondicionamiento. No tiene el mismo comportamiento un local diáfano, con buena altura y acometidas disponibles que otro con limitaciones de instalaciones, ventilación, accesibilidad o distribución.

También influyen la fachada, la visibilidad, la ubicación en la calle, la posibilidad de escaparate, la existencia de acceso directo, el estado del edificio, la demanda comercial de la zona y la flexibilidad para adaptarlo a distintos usos.

Por eso, dos locales en bruto con superficies parecidas pueden tener valores distintos si uno permite una adecuación sencilla y otro requiere obras importantes o presenta limitaciones para su uso comercial.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un local comercial en bruto

La tasación de un local comercial en bruto puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, concursos de acreedores, liquidaciones de empresa o repartos entre varios propietarios.

También resulta útil cuando se quiere valorar un local antes de invertir en su acondicionamiento, cuando existen dudas sobre el precio de venta o cuando se necesita justificar el valor de un inmueble que todavía no está preparado para una actividad concreta.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del local de forma razonada, teniendo en cuenta no solo su superficie y ubicación, sino también su estado en bruto, las obras pendientes y su potencial real de uso comercial.