13.22 Cómo se hace la tasación de un local en centro comercial

¿Qué es la tasación de un local en centro comercial?

La tasación de un local en centro comercial permite determinar el valor de mercado de un local integrado dentro de un conjunto comercial organizado, con accesos, zonas comunes, normas de funcionamiento y una dinámica comercial propia.

A diferencia de un local a pie de calle, el valor no depende solo de la fachada o de la calle donde se ubica, sino también del funcionamiento del centro comercial, su ocupación, el flujo de visitantes, la posición del local dentro del recorrido interior y la actividad del conjunto.

Un local situado junto a accesos principales, escaleras mecánicas, zonas de restauración o locales de gran atracción no se comporta igual que otro situado en una zona secundaria, con menor paso de público o en un centro con baja ocupación.

¿Qué datos del local en centro comercial se utilizan en la tasación?

Para tasar un local en centro comercial se analizan los datos propios del inmueble: superficie, fachada interior, distribución, estado de conservación, altura libre, instalaciones, escaparate, accesibilidad, posibilidad de adaptación y uso comercial permitido.

También se revisa su posición dentro del centro: planta en la que se encuentra, proximidad a accesos, escaleras mecánicas, ascensores, zonas de paso, aparcamiento, locomotoras comerciales, restauración, ocio u otros puntos de atracción de visitantes.

Además, se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística, así como las condiciones propias del centro comercial cuando resulten relevantes: régimen de uso, gastos comunes, limitaciones de actividad, estado de ocupación del conjunto y funcionamiento general del complejo.

¿Cómo se calcula el valor de un local en centro comercial?

La metodología más habitual es el método de comparación, analizando locales similares dentro del mismo centro comercial o en centros comparables.

Cuando no existen suficientes referencias dentro del propio centro, pueden utilizarse locales de otros centros comerciales ajustando las diferencias por ubicación interior, flujo de visitantes, superficie, actividad posible, visibilidad, estado del centro, ocupación y demanda comercial.

El objetivo es obtener un valor razonado que tenga en cuenta que un local en centro comercial no se valora igual que un local a pie de calle ni que un local interior en una galería tradicional.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de un local en centro comercial puede variar mucho según su ubicación dentro del recorrido comercial. Un local visible, bien situado y próximo a zonas de paso puede tener mayor atractivo que otro ubicado en un tramo secundario o con menor exposición al público.

También influyen el estado del centro, la ocupación de locales, la presencia de operadores relevantes, la facilidad de acceso, el aparcamiento, los gastos comunes, las limitaciones de uso y la capacidad del local para adaptarse a distintas actividades.

Por eso, dos locales con superficies parecidas dentro de un mismo centro comercial pueden tener valores distintos si cambia la planta, la visibilidad, el paso de público, el entorno inmediato o la actividad comercial del conjunto.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un local en centro comercial

La tasación de un local en centro comercial puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, concursos de acreedores, liquidaciones de empresa o repartos entre varios propietarios.

También resulta útil cuando existen dudas sobre la comparación con locales a pie de calle, sobre el peso de los gastos comunes, la situación del centro, la ocupación del conjunto o la influencia de la ubicación interior en el valor.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del local de forma razonada, considerando no solo la superficie del inmueble, sino también su posición dentro del centro comercial y el funcionamiento real del conjunto.