13.19 Cómo se hace la tasación de un local comercial

¿Qué es la tasación de un local comercial?

La tasación de un local comercial permite determinar el valor de mercado de un inmueble destinado a actividad económica, normalmente situado en planta baja, a pie de calle o dentro de un edificio con uso residencial, terciario o mixto.

En este tipo de inmueble no se valora únicamente la superficie. También influyen la fachada, la visibilidad, el acceso desde la vía pública, la distribución interior, el estado de conservación, la altura libre, la posibilidad de implantación de actividad y la demanda comercial de la zona.

Un local en una calle con tránsito peatonal, buena fachada y acceso directo no se comporta igual que otro situado en una calle secundaria, con poca visibilidad, distribución irregular o uso más limitado. Esa diferencia es precisamente la que debe analizar la tasación.

¿Qué datos del local comercial se utilizan en la tasación?

Para tasar un local comercial se analizan datos como la superficie construida, superficie útil, distribución interior, fachada, fondo, altura libre, accesos, estado de conservación, instalaciones, ventilación, iluminación, aseos, escaparates y posibilidad de uso comercial efectivo.

También se revisa la ubicación concreta del local: si está a pie de calle, en esquina, en una vía principal, en una zona secundaria, dentro de un edificio residencial, en una zona de paso o en un entorno con actividad comercial consolidada.

Además, se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística para verificar la descripción del inmueble, su uso, superficie, posibles divisiones, agrupaciones, cambios de uso, limitaciones o diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.

¿Cómo se calcula el valor de un local comercial?

La metodología más habitual es el método de comparación, analizando locales similares situados en el mismo entorno o en zonas comparables.

No basta con aplicar un precio medio por metro cuadrado. En un local comercial hay que valorar si los comparables tienen una fachada similar, una ubicación equivalente, una superficie útil parecida, un estado comparable y una capacidad real de uso comercial semejante.

A partir de ese análisis se obtiene un valor razonado del local, teniendo en cuenta tanto sus características físicas como su posición dentro del mercado comercial de la zona.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de un local comercial puede variar mucho según su visibilidad y funcionalidad. No tiene el mismo valor un local con amplia fachada, escaparate y acceso directo que otro con fachada reducida, planta irregular o menor exposición a la calle.

También influyen la altura libre, el estado de las instalaciones, la existencia de salida de humos, la posibilidad de división, la adaptación a diferentes actividades, la accesibilidad, el tránsito peatonal y la facilidad de comercialización o alquiler.

Por eso, dos locales con superficies parecidas pueden tener valores distintos si cambia la calle, la fachada, el uso posible, la distribución interior o el grado de actividad comercial del entorno.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un local comercial

La tasación de un local comercial puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, concursos de acreedores, liquidaciones de empresa o repartos entre varios propietarios.

También resulta útil cuando existen dudas sobre el valor real del local, cuando se quiere vender o alquilar, cuando hay discrepancias entre socios o familiares, o cuando se necesita justificar una valoración ante terceros.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del local de forma razonada, evitando estimaciones genéricas que no tengan en cuenta su ubicación, visibilidad, superficie, estado, documentación y capacidad real de uso comercial.