10.19 Peritaje de defectos en obra nueva

¿Qué es un peritaje de defectos en obra nueva?

El peritaje de defectos en obra nueva es el servicio técnico mediante el cual un arquitecto o arquitecto técnico realiza una inspección detallada de un inmueble tras su entrega, con el objetivo de identificar y documentar los defectos, desperfectos o incidencias detectados durante las primeras fases de uso.

Este tipo de actuación se desarrolla habitualmente una vez firmada la escritura, cuando el propietario ya ha accedido al inmueble y puede detectar defectos que no siempre son visibles en la visita inicial.

¿Cuándo es recomendable realizar un peritaje tras la entrega?

La revisión técnica resulta especialmente útil en situaciones como:

• Durante las primeras semanas tras la entrega.
• Aparición de defectos no detectados inicialmente.
• Incidencias no incluidas en la lista de repasos.
• Defectos no atendidos por la promotora.
• Actuaciones coordinadas en promociones con varios propietarios.

En estos casos, el peritaje permite organizar y documentar correctamente las incidencias.

¿Qué tipo de defectos se detectan en obra nueva?

Durante el uso inicial del inmueble pueden aparecer:

• Defectos de acabado en paramentos y pavimentos.
• Problemas en carpinterías y remates.
• Incidencias en instalaciones.
• Humedades o filtraciones.
• Fisuras o pequeños movimientos.

Estas incidencias se documentan indicando su localización y características.

Relación con la lista de repasos

En el momento de la entrega es habitual elaborar una lista de repasos. El peritaje técnico permite complementar esta información, aportando mayor precisión y orden en la identificación de los defectos.

De este modo, se facilita una comunicación más clara con la promotora y un mejor seguimiento de las incidencias.

Peritaje en promociones completas

En promociones de viviendas es frecuente que varios propietarios detecten incidencias similares. En estos casos, puede realizarse un peritaje coordinado que permita analizar distintas viviendas o zonas comunes.

Este enfoque facilita la identificación de patrones comunes y mejora la gestión conjunta de las incidencias.

Marco de garantías en obra nueva

Los defectos detectados tras la entrega se encuentran, con carácter general, dentro del marco de garantías aplicable a la edificación, en función del tipo de incidencia.

Seguro de daños decenal en obra nueva

En el ámbito de la edificación, los propietarios de inmuebles de obra nueva cuentan con un sistema de garantías regulado por la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación.

Entre estas garantías destaca el seguro de daños decenal, que cubre durante un periodo de diez años los daños materiales derivados de defectos que afecten a la estabilidad estructural del edificio.

El peritaje técnico permite documentar este tipo de incidencias dentro del marco de garantías existente.

Enfoque orientado a la resolución

El peritaje no tiene como finalidad generar conflicto, sino facilitar una comunicación clara y ordenada de las incidencias detectadas.

Una correcta documentación contribuye a mejorar la gestión de las reparaciones y la coordinación entre las partes implicadas.