4.17 Qué método de tasación utilizar

La elección del método de tasación es uno de los aspectos más importantes. En ocasiones, como en las tasaciones hipotecarias, la elección del método está determinada por la legislación pero en las que no haya obligatoriedad será decisión del tasador en función del tipo de inmueble y finalidad:

En el caso de tasación de terrenos:

La obtención del valor de mercado está basada en general en la comparación de los precios del mercado con el objeto de la valoración. Cuando el mercado no proporciona suficientes muestras de comparación hay de recurrir a procedimientos indirectos estableciendo una correspondencia entre valores que sí podemos comparar y mediante la aplicación del método residual.

En el caso de terrenos urbanos el valor del suelo se obtiene valorando la promoción resultante permitida por la edificabilidad deduciendo los gastos de las obras de urbanización y gastos de construcción. En el caso de terrenos no desarrollados será necesario además deducir los gastos necesarios y el beneficio de la transformación para poder llegar a que el terreno se convierta efectivamente en solar.

En el caso de tasación de inmuebles terminados:

En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se determine el valor de mercado para la hipótesis de edificio terminado, se utilizarán los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de inmuebles terminados similares, empleando el método de comparación.

En los inmuebles en construcción o rehabilitación que se estén valorando para la hipótesis de edificio terminado, cuando atendiendo a las pretensiones de la propiedad vayan a ser destinados a alquiler se empleará el método de capitalización de rentas. También debe emplearse el método de capitalización de las rentas esperadas en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica.

El método de coste debe emplearse siempre a modo informativo en el cálculo de valores de inmuebles ligados a una explotación económica y de utilidad en el resto de casos por la información adicional a la tasación obtenida por método de comparación.

En el caso de tasación de inmuebles en construcción o rehabilitación:

De forma análoga a la tasación de terrenos se recurre al procedimientos indirecto de establecer una correspondencia entre valores que sí podemos comparar mediante la aplicación del método residual.